아파트 입주권 배정을 전제로 한 매매계약 해제 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.

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오늘은 실제 사례를 바탕으로 재건축 후 입주권이 배정될 것을 전제로 기존 부동산에 대한 매매계약을 체결하였는데, 재건축 입주권이 배정되지 않는 경우의 매매계약 해제에 대해서 살펴보겠습니다.

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의뢰인은 2018년경 피고로부터 연립주택을 매수하였습니다. 당시 해당 연립주택은 재건축이 확정되어 있었습니다. 피고는 의뢰인에게 위 연립주택을 매입하면 재건축 후 신축아파트의 입주권을 취득할 수 있다고 설명했습니다.

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그리고 피고는 의뢰인에게 잔금까지 모두 지급하면 위 연립주택의 소유권이전등기를 넘겨주는 것은 물론이고, 재건축 조합원의 지위를 넘겨줄 것이라며, 이후 재건축이 완료되고 나면 의뢰인은 신축 아파트에 무상으로 입주할 수 있다고 설명했습니다.

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의뢰인은 피고의 말을 믿고 피고에게 계약금, 중도금 및 잔금을 모두 지급하였습니다.

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그러나 피고가 속한 재건축 조합에서는 이미 신탁등기가 완료되었음을 이유로 조합원 명의 변경을 거부하였고, 그 상태에서 신축 아파트에 대한 공사가 계속되었습니다. 피고는 의뢰인에게 "신탁 등기 때문에 조합원 명의를 변경해주지는 못했지만, 아파트가 완공되고 나면 틀림없이 의뢰인에게 소유권이전등기를 넘겨주겠다. 그러니 조금만 기다려 달라."라고 했습니다. 

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의뢰인은 다시 한 번 피고의 말을 믿고 기다렸습니다.

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다행히 위 신축 아파트는 완공되었습니다. 그리고 신탁사는 위 신축아파트에 대한 소유권보존등기를 마쳤습니다.

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문제는 여기서부터 시작되었습니다. 위 재건축 조합은 신축 아파트의 건설자금을 마련하기 위해 은행에서 막대한 대출을 받았기 때문에, 조합이 그 대출금을 상환한 다음에야 신탁사가 개별 소유자들에게 등기를 이전해주는 구조입니다.

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그러나 위 재건축 조합은 대출금을 상환할 능력이 없었고, 이에 신탁사는 개별 소유자들에게 등기를 넘겨주지 않았으며, 결과적으로 의뢰인은 소유권이전등기를 넘겨받을 수 없었습니다.

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피고는 계속해서 의뢰인에게 기다려달라고 했지만 의뢰인은 더 이상 피고를 신뢰할 수도, 기다릴 수 없다는 결론을 내렸습니다.

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결국 의뢰인께서는 최아란 변호사를 찾아와 "더 이상 피고를 신뢰할 수 없으니, 입주권 매매 계약을 해제하고 매매대금과 손해배상을 받아 달라"라며 소송을 맡겨 주셨습니다.

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이 사건의 경우, 매도인인 피고는 매수인인 의뢰인에게 신축아파트의 소유권이전등기를 마쳐 주어야 할 의무가 있습니다. 이 의무의 이행이 지체되고 있다면 법률상 이행지체가 쟁점이 됩니다.

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다만 이 사건에서 피고가 소유권이전등기의무를 이행하지 못하고 있는 것은 피고 개인의 책임이기보다는 재건축 조합의 재정상태 때문이었고, 소유권 이전등기가 지연되고 있는 기간이 1년에도 이르지 못하고 있는 상태였으므로 이행지체로 인한 매매계약 해제가 받아들여지지 않을 가능성이 있었습니다.

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따라서 법률상 이행불능, 즉 의뢰인이 아무리 기다려도 의뢰인은 입주권을 배정받지 못하는 상태라는 점을 입증할 수만 있다면 매매계약을 해제하고 매매대금을 반환받는 것이 훨씬 수월해지는 상태였습니다.

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이에 최아란 변호사는 본 건의 재건축 조합과 시행사가 재건축 사업 약정과 공사 계약을 몇차례 변경한 이력이 있다는 점에 주목하였습니다. 

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그리고 계약서 검토 결과 변경 전의 계약서에는 피고를 포함한 조합원들에게 신축 아파트가 무상 공급될 예정이라고 기재되어 있었으나, 변경 후의 계약서에는 조합원들에게 특정 평형 무상 공급 조항이 삭제되었음을 확인하였습니다.

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즉 피고가 신축 아파트의 특정 평형을 무상으로 공급받아 의뢰인에게 이전하는 것은 불가능하다는 것이지요. 그리고 이것은 법률상 명백한 이행불능입니다.

소송 과정에서는 위와 같은 재건축 사업 약정과 공사 계약의 변경으로 인해 피고가 신축 아파트의 입주권을 취득할 수 없고, 따라서 의뢰인에게 신축 아파트의 소유권이전등기를 마쳐줄 수도 없다는 점을 강력하게 주장하였습니다.

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아울러 이 사건에서는 피고 명의의 제3의 아파트를 파악하여 해당 부동산에 대한 가압류도 함께 진행하는 한편, 피고가 계약 불이행시 의뢰인에게 지급하기로 약정하였던 위약금까지도 함께 청구하였습니다.

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재판부는 위 사건을 조정에 회부하였습니다. 

그러나 피고는 "내가 일부러 입주권을 안 준 것도 아니고, 재건축 조합의 사정으로 인한 것이니 돈을 다 돌려줄 수는 없다."라는 입장을 고수하였습니다. 결국 조정은 결렬되었습니다.

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그런데 얼마 후, 피고는 최아란 변호사에게 연락을 취해 와 "매매대금을 전액 반환하고, 위약금도 전부 지급하겠다. 대신 돈을 다 지급하면 바로 가압류를 풀어달라."라고 요청해 왔습니다.

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최아란 변호사는 의뢰인과 논의 하에 피고로부터 전액을 지급받은 후 가압류를 풀어주기로 했습니다. 그리고 이러한 내용을 합의서로 작성한 다음 법원에 요청하여 "화해권고결정"을 받음으로써 깔끔하게 사건을 정리하였습니다.

재건축이 확정된 부동산을 매입하는 이유는 단 하나라고 해도 과언이 아닙니다. 바로 입주권이지요. 입주권이 확보되지 못한다면 그 매매계약은 당연히 해제되어야 마땅합니다.

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이를 위해서는 먼저 매매계약서에 입주권 매매를 위한 계약이라는 점이 반드시 명시되어 있어야 하고, 입주권을 취득하지 못할 경우 매매계약을 해제할 수 있다는 내용이 명시되어 있으면 더욱 좋습니다.

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아울러 매도인에게 법률상 채무불이행 책임을 묻기 위해서는 ① 매수인은 잔금지급의무를 모두 이행하였다 ② 또는 매수인이 잔금지급의무를 이행하더라도 매도인은 입주권을 취득시켜줄 수 없다는 점에 대한 주장과 입증이 반드시 필요합니다.

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입주권 매매 계약이 제대로 이행되지 않는 경우에는 다양한 법률 쟁점이 존재할 수 있으므로 계약을 해제하거나 소송을 하실 때에 면밀한 법률 검토를 받아보시기 바랍니다.