빌라왕 사건을 통해 알 수 있듯이 요즘 전세사기가 극성입니다. 특히 내집마련이 힘든 20-30대 청년들, 신혼부부가 먹잇감입니다. 서울, 경기 일대에서 특히 심하고, 지역은 달라도 수법이 비슷한 경우가 많습니다. 임대인, 공인중개사, 중개보조원, 브로커가 같이 껴있는 경우도 많습니다.
전세는 우리나라의 대표적인 임대차 계약입니다. 그런데 전세사기라니 도대체 전세가 왜 사기가 될 수 있을까요. 정상적인 투자라고 생각하는 사람도 있을 겁니다. 하지만 그렇지 않습니다. 전세라는 제도를 이용해서 사기 범죄를 저지르는 것이죠. 다시말해 전세가 사기가 된다기보다, 사기를 위해 전세를 이용하는 겁니다.
그럼 언제 전세사기가 될 수 있을까요? 전세사기를 당한 경우, 어떻게 대처할 수 있을지 알아보겠습니다.
아파트는 시세조회가 쉽습니다. 하지만 빌라, 다세대, 다가구는 쉽지 않습니다. 임대인은 이 점을 이용해서 시세보다 높은 전세계약을 유도합니다. 계약강행을 위해 브로커가 중간에서 공모하는 경우도 많습니다.
하지만 이 자체가 사기라고 보지는 않습니다. 정확한 시세조회를 안 해본 임차인도 잘못은 있으니까요. 위험을 부담해야 합니다. 하지만 문제는 그 다음입니다. 크게 2가지 유형으로 나눌 수 있습니다.
첫번째는, 임대인이 은행에서 담보를 잡는 경우입니다. 임대차 계약 당시에는 깨끗한 부동산이라고 임차인에게 알려줍니다. 등기부도 보여줍니다. 간혹 1순위 근저당이 있어도, 이것을 말소해주는 조건으로 계약하고, 말소된 등기부를 보여주기도 합니다.
하지만, 계약이후 임차인이 잔금을 치르는 날 임대인은 새로운 대출을 받아서 임차인 몰래 은행 근저당을 잡습니다. 잔금을 치르는 날은 임차인이 입주하는 날이므로, 이날 전입신고를 합니다. 문제는 주택임대차보호법상 전입신고는 그 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.
이 점을 악용해서, 임대인은 임차인에게 알리지 않고 잔금일에 은행담보를 잡는데, 이렇게 되면 은행이 1순위가 됩니다. 임차인은 2순위로 밀리게돼서, 나중에 보증금을 못 돌려받을 수 있는 겁니다.
두번째는, 집을 파는 경우입니다. 시세보다 높은 전세계약을 맺은 임대인은 곧바로 매수인를 찾아 집을 계약합니다. 매수인는 기존 임대차 보증금을 전액 인수하는 조건으로 100% 무자본 갭투자를 합니다. 어차피 전세가와 매매가가 100% 같거나, 오히려 전세가가 더 높으니까 매수인도 돈 없이 쉽게 집을 삽니다.
임차인은 잔금일에 전입신고를 하고, 전입신고 효력은 그 다음날 0시에 생긴다는 것을 아는 매도인 (전 임대인) 과 매수인 (현 임대인)은 임차인의 잔금일과 같은 날에 임차인 허락없이 소유권을 넘겨 버립니다.
이렇게 되면 임차인의 대항력 발생시점보다 소유권 변동시점이 더 빨라서, 임차인은 매수인 (신규 임대인)에게 대항력을 인정받을 수 없습니다. 대항력 발생 (전입신고 다음날 0시) 이후 임대인이 변경되면 문제없지만, 발생 전에 임대인이 변경되기 때문입니다. 임차인은 신규임대인과 다시 임대차계약을 맺어야 하는데, 가해자들은 그 전에 은행 담보를 잡거나 보증보험이 안 되거나, 심지어 바뀐 임대인을 알려주지 않는 경우도 있습니다.
요즘 문제되는 전세사기는 이렇게 2가지 경우가 많습니다. 자, 그렇다면 전세사기를 당했을 때 어떻게 대처할 수 있을까요? 민사소송은 누구를 상대로 해야하며, 형사고소는 어떤 범죄로 가능할까요?
이건 다음 포스팅에서 이어가도록 하겠습니다.
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