[원고승소] 건물명도 버텨서 승소한 상가 임차인 사건 

상가 임대인의 갑작스런 건물명도 요구, 알고보니 리모델링

의뢰인 000는 강남에서 00 가게를 운영하고 있었는데, 갑자기 임대인한테 나가달라는 요구를 받았습니다. 5층 건물이었는데요. 알고보니 다른층 임차인도 1-2명씩 쫓겨나고 있었습니다. 5층이 먼저 나가고 4층도 나가고 3층도 나갔습니다. 2층에 있던 의뢰인에게까지 압력이 온 겁니다. 이유는 상가 임대인이 건물을 리모델링한다는 겁니다.

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협상실패, 소송으로 확전

처음에는 협상을 시도했습니다. 하지만 금액이 안 맞아서 거절했고요. 그러자 상가 임대인은 임차인 의뢰인 상대로 소송을 했습니다. 바로 건물명도 소송인데요. 한 마디로 나가라는 소송이죠. 이때 의뢰인이 저희 로펌을 찾아왔고 저희가 소송대리인으로 참여한 사건입니다.

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소송 2개를 한번에, 건물명도 및 임차권확인 소송

의뢰인은 피고이자 동시에 원고였는데요. 왜냐하면 의뢰인도 임대인 상대로 임차권 확인소송의 반소를 했기 때문입니다. 건물명도 소송의 피고이자 임차권 확인소송의 원고가 된 겁니다. 이렇게 실무에선 본소와 반소가 병합돼서 같은 재판부에서 진행되는 경우가 많습니다.

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결론은 의뢰인의 완벽한 승소

결론이 어떻게 됐을까요? 의뢰인의 승소로 끝났습니다. 어떻게 이겼는지 쟁점을 먼저 알아야겠지요. 사건의 쟁점은 의뢰인이 임차인으로서 상가법상 계약갱신을 요구했고, 임대인이 계약갱신을 거절한 것입니다. 리모델링은 계약갱신을 거절할 사유라는 논리였습니다.

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재건축 하려면 정확한 안전진단을 가져오시오

물론 상가법에는 건물을 철거하거나 재건축할 정도로 위험할 때 갱신을 거절할 수 있습니다. 그렇다면 이 건물이 그 정도로 위험하냐가 쟁점이죠. 아시겠지만, 재건축은 건물을 철거하고 다시 짓는 겁니다. 안전진단을 거쳐야 하죠. 하지만 리모델링은 그 정도는 아닙니다. 그래서 저희 로펌은 상대방이 정확한 안전진단 결과를 가져오기 전까지는 철거사유가 안 된다고 버텼습니다. 

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사감정을 들고 온 상가 임대인

임대인은 사감정을 가져왔습니다. 사감정이란 법원 밖에서 개인적으로 의뢰한 감정을 말합니다. 하지만 저희는 사감정은 믿을 수 없으므로 (상대 임대인과 친분있는 감정업체에게 의뢰한 것이므로). 법원의 공식 감정이 필요하다고 주장했습니다. 재판부에서 인정했고 결국 상대가 법원 감정신청을 하고 감정비용도 내야 했습니다.

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감정비용 나오자 꼬리내린 상가 임대인

감정비용이 무려 2,000만원 넘게 나왔습니다. 이러자 임대인의 고민이 시작됩니다. 이 비용까지 들여가면서 감정할 필요가 있느냐. 바로 승소가능성이 있느냐의 판단이겠죠. 상대는 이길 가능성이 낮다고 생각했던 모양인지, 저희 쪽에 합의 요청이 들어왔습니다. 합의안도 대부분 저희 의뢰인에게 유리한 내용이었습니다. "남은 계약기간을 모두 인정해주겠다. 나갈 때 권리금도 방해하지 않겠다" 는 겁니다. 상대 입장에선 어차피 지는 내용의 협상인데 왜 협상을 하냐고요? 그건 바로, 판결까지 갈 경우 막대한 감정비용과 변호사비용을 더 날리기 때문이죠.

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임대인이 소송한 진짜 이유는 투자 목적

자, 그러면 상대는 왜 이렇게 무리한 소송을 하느냐. 바로 임차인을 다 내보낼 수 있다면 건물 가치를 높여 월세도 높이고, 시세도 높일 수 있기 때문입니다. 투자 판단이죠. 그러나 저희 로펌은 의뢰인의 영업권을 보장하기 위해 철저하게 버틴 끝에 소송을 이길 수 있었습니다.​

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건물명도시 정확한 요건과 기준을 알아야 한다.

이번 사건의 교훈은 건물명도시 정확한 안전진단을 받아서 철거사유가 되지 않는 이상, 무리하게 하다가 막대한 감정비용, 소송비용을 날릴 수 있다는 것입니다. 또한 임차인 입장에서는 상가법상 계약갱신을 주장하면서, 갱신의 예외사유에 해당되지 않는 점을 주장해야 합니다. 건물명도에 관한 이번 포스팅을 통해 상가 건물명도에 관한 지식이 한뼘이라도 높아졌기를 바랍니다. 감사합니다.