빌라의 임대차계약이 체결되었습니다.
임대차 보증금 잔금지급일 전에 빌라에 관하여 경매등기가 경료되었고, 그 후 잔금을 지급하였는데 위 경매등기로 개시된 경매에서 제3자가 빌라를 낙찰받은 상황에서 임차인이 임대인의 상속인과 공인중개사손해보험협회를 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 빌라 매매, 임대차 관련 분쟁이 빈번하게 발생하는데 빌라의 하자에 관하여 당사자뿐만 아니라 공인중개사 또한 책임이 있음을 전제로 공인중개사손해보험협회의 손해배상책임을 인정한 의미있는 사례입니다.
1. 인정사실
가. 당사자의 지위
원고는 이 사건 빌라의 임차인이고, 피고 협회는 공인중개사의 중개사고로 손해를 입은 중개의뢰인에 대한 보상을 위하여 1억원의 한도 내에서 공제금을 지급하기로 하는 내용의 공제계약을 체결한 공제사업자 피고C는 이 사건 빌라의 임대인의 아들임
나. 임대차계약 체결 및 경과
1) 2019. 12. 10. 임대차계약 체결
원고는 2019. 12. 10. 공인중개사의 중개 아래 임대인을 대리한 피고C와 이 사건 빌라에 관하여 임대차보증금 8,500만원 임대차기간 2019. 12. 21부터 2년을 내용으로 하는 임대차계약 체결하고, 계약금 850만원 지급
2) 2019. 12. 19. 강제경매개시결정
임대인의 채권자의 강제경매신청에 따라 2019. 12. 19. 이 사건 빌라에 관하여 강제경매개시결정 및 그에 관한 기입등기됨
3) 2019. 12. 20. 잔금 지급 및 2019. 12. 24. 전입신고 등
원고는 2019. 12. 20. 임대차보증금 잔금 7,650만원을 부동산중개인 계좌에 입금, 부동산중개인은 다음 날 위 돈을 이 사건 빌라의 종전 임차인에게 송금
다. 임대인 사망 및 피고 C의 상속 한정승인 등
2019. 12. 30. 임대인이 사망하자 2020. 3. 15. 피고 C는 한정승인 신고하였고, 2020. 3. 30. 신고 수리 심판
라. 2020. 5. 25. 피고 C에 대한 불기소 결정
원고는 2020. 3. 1. 피고 C를 사기로 고소하였으나, 인천지검은 2020. 5. 25. C가 곧 경매진행될 것이라는 사실을 알면서도 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 보기 어렵다는 이유로 피고 C에 대하여 혐의 없음(증거불충분)의 불기소처분을 하였음
마.2021. 2. 8. 부동산강제경매 사건의 배당
부동산강제경매 절차에서 이 사건 빌라가 매각됨
원고는 2021. 2. 8. 배당기일에 배당할 금액 8천5백만원 중 4천 5백만원을 배당받음.
2. 피고C에 대한 청구에 관한 판단
가. 주위적 청구에 관한 판단
1) 원고 주장의 요지
피고 C는 2019. 12. 19. 이 사건 빌라에 관하여 강제경매개시결정이 등기된 사실을 숨기고 원고와 이 사건 임대차계약을 체결하여 임대차보증금 8,500만원을 교부받았고, 이로 인하여 원고가 임대차보증금 중 4천만원을 반환받지 못하는 손해를 입었음 따라서 피고C는 불법행위로 인한 손해배상책임이 있음
2) 판단
원고가 피고C를 사기로 형사고소하였으나 위 피고에 대하여 혐의 없음의 불기소처분이 내려진 사실 존재 원고가 제출한 증거들만으로는 피고C가 이 사건 빌라에 관하여 강제경매 신청에 따라 강제경매개시결정이 내려진 사실을 알았다고 인정하기 부족함
나. 예비적 청구에 관한 판단
피고 C는 임대인의 상속을 한정승인한 상속인으로서 임대인의 원고에 대한 임대차보증금반환의무를 이행할 의무가 있음 따라서 피고C는 상속 한정승인의 취지에 따라 임대인으로부터 상속받은 재산의 범위내에서,원고에게 나머지 임대차보증금 4천만원 (=임대차보증금 85백만원-배당금액45백만원) 및 지연손해금을 지급할 의무가 있음
3. 피고 협회에 대한 청구에 관한 판단
가. 당사자 주장 요지
1) 원고
중개행위에 임대차보증금 잔금의 지급에 관한 부분까지 포함됨 공인중개사로서 주의의무를 다하지 아니한 탓에 원고가 임대차보증금 중 4천만원을 반환받지 못하는 손해를 입었으므로, 부동산중개인과 공제계약을 체결한 피고 협회는 원고에게 공제금으로 돈을 지급해야 함
2) 피고 협회
공인중개사는 중개가 완성된 시점인 이 사건 임대차계약서 작성 무렵 공인중개사의 확인, 설명의무를 모두 이행하였고, 계약 체결 이후 잔금의 지급은 거래당사자 사이의 이행의 문제임 나아가 임대인으로부터 강제경매개시결정과 관련하여 고지 받은 적 없고, 원고 역시 거래와 관련한 주의의무가 있는 점, 중개수수료가 30만원으로 소액인 점 고려하면 공인중개사의 책임은 제한되어야 함
나. 관련 법리
인중개사법 제30조 제1항에서 정한 중개행위에 해당하는지는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단하여야 한다. 따라서 매매계약을 알선한 중개업자가 단순히 계약의 체결만을 알선하는 데 그치지 아니하고 계약 체결 후에도 중도금 및 잔금의 지급, 목적물의 인도 및 소유권이전등기등의 경료 등과 같은 계약상 의무가 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선 중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다."
다. 손해배상책임의 발생
이 사건 임대차계약에서 부동산중개인은 계약이 체결된 이후에도 원고로부터 잔금을 지급받아 이 사건 빌라의 종전 임차인에게 임대차보증금을 반환하는 역할을 맡음 잔금을 지급받은 후 원고로 하여금 위 빌라에 이사를 할 수 있도록출입문의 비밀번호를 알려줌 부동산중개인의 관여는 임대차계약이 체결됨으로서 종료하는 것이 아니라 잔금 지급과 이 사건 빌라의 인도 등 계약상 의무의 이행에 관하여도 예정되어 있었음 따라서 계약체결일부터 잔금 지급일까지 사이에 시간적 간격이 있는 경우 권리관계에 변동이 생겼을 가능성을 배제할 수 없으므로, 잔금을 지급받는 역할을 맡은 공인중개사로서는 잔금을 교부받을 무렵 이 사건 빌라의 권리관계를 재차 확인할 주의의무가 있음
다만 강제경매개시결정으로 인한 이 사건 빌라의 권리변동이 발생할 것으로 당사자 모두 예상하지 못하였으므로
피고 협회의 책임을 50%로 제한함
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