전월세 보증금 돌려받기, 대응방법 총정리 

안녕하세요. 법무법인 강남, 김상운 변호사입니다.

오늘은 전월세 보증금 돌려 받는 방법에 관해 알려드리겠습니다.

근래 부동산 계약이 많아지면서 임대차 관련 문제도 급증하고 있습니다. 특히 임대차계약이 종료되고 나서 받아야 될 때 전세금을 돌려 받지 못하는 사례도 많아지고 있는데요.

만약 이때 임차인이 다른 전세나 월셋집을 계약한 경우라면 매우 곤란한 상황이 될 수 있습니다.

이런 상황에는 임대인과 합의하여 원만하게 보증금을 돌려받는 것이 제일 좋은 방법이지만 만약 임대인이 보증금을 반환하는 것을 계속 미룰 경우에는 법적인 절차를 활용하여 보증금을 돌려받을 수 밖에 없습니다.

이때 법적 절차로는 지급명령과 보증금반환 청구소송이 있습니다. 또한 법적인 절차를 활용하기 전에 내용증명 발송을 이용하는 것도 좋은 방법이 될 수 있지만 내용증명은 법적인 효력이 없어서 발송해도 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많습니다.

소송하기 힘드신 상황이라면 지급명령이 좋습니다.

지급명령이란 금전 기타의 대체물이나 유가증권의 일정 수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 관해 채권자의 일방적 신청이 있을 경우 채무자를 심문하지 않고 채무자에게 그 지급을 명하는 재판을 말합니다.

쉽게 말씀드리면 민사소송법상 독촉절차라고 생각하시면 됩니다.

따라서 지급명령은 임차인의 신청만으로도 결정문이 나오는 간이 소송 절차로 전세금을 돌려 받고 싶은데 소송을 하기에는 부담이 있을 때 진행할 수 있는 절차입니다.

특히 법원에 내야 하는 인지세, 송달료는 소송에 비해 10분의 1밖에 들지 않으며, 신청 후 결정문이 나오는데까지 1달에서 2달 정도의 시간이 소요됩니다. 그리고 소송처럼 법정에 나가지 않아도 되기 때문에 분쟁을 해결하는 데 있어서 더 수월합니다.

물론 지급명령은 임대인이 지급명령에 관해 이의신청을 제기할 경우 지급명령 결과와 상관없이 본안소송으로 넘어가게 되지만, 지급명령이 송달된 날로부터 2주일 내에 이의신청이 가능하기 때문에 이 기간이 지날 경우 지급명령은 그대로 확정되며 강제집행을 신청할 수 있어서 임차인은 전월세 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

특히 지급명령은 금액이 적을 때 절차가 더 신속하게 진행됩니다. 따라서 전세보다 월세 보증금을 반환받아야 할 때 또는 전세보증금이 소액일 때 진행하는 게 더 효과적입니다.

이사를 가야 한다면 임대차등기명령신청을 하셔야 합니다.

임차권등기는 임대차계약이 만료되고 나서도 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로써 거주이전의 자유를 보장하기 위해 주택임대차보호법에 제정되었습니다.

따라서 임차권등기명령도 지급명령과 동일하게 전월세 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 수단에 해당합니다. 퇴거는 했지만 임차인이 그 집에 사는 것과 같이 임차인의 지위를 그대로 유지시켜주는 제도입니다.

현행 임대차 보호법에 따르면 ‘임차인이 전입신고 후 임대차 계약서에 확정일자를 받아두면 대항력이 생겨 보증금을 우선변제받을 권리가 있다’ 라고 규정해두었습니다.

그렇기에 집이 경매로 넘어가도 우선적으로 보증금을 배당받을 수 있습니다.

따라서 임대차등기명령신청을 할 경우 전월세 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가도 집에 대한 대항력을 가지고 있어서 추후에라도 보증금을 다시 돌려받을 수 있습니다.

그리고 임차권등기 명령이 종료된 시점부터 받을 때까지 지연이자도 받을 수 있어서 전월세보증금을 받지 못했던 것에 대한 손해에 관한 보상도 받을 수 있습니다.

하지만 임차권등기명령은 신청 후 등기부등본에 등록이 되어있어야 효력을 가질 수 있습니다. 또한 임차권등기명령은 신청부터 결정하는데까지 2주에서 3주 정도 시간이 걸리기에 이 시간을 고려하여 임차권등기명령을 신청하시는 것을 권장 드립니다.

보증금을 가장 확실하게 받으려면 보증금반환청구소송을 해야 합니다.

임차인은 임대인이 보증금 지급을 거절할 경우 바로 전세, 월세 보증금 반환 청구소송을 할 수 있습니다.

지급명령과 임차권등기명령도 보증금을 받을 수 있는 방법은 맞지만 지급명령의 경우 이의신청을 하면 지급명령신청을 한 의미가 없다는 단점이 있으며 임차권등기명령의 경우 대항력을 갖출 순 있지만 집주인이 돈을 다시 줄때까지 기다릴 수밖에 없습니다.

따라서 가장 명확하게 보증금을 돌려받기 위해선 보증금반환청구소송을 하시는 것을 추천드리고 싶습니다.

보증금반환청구소송도 임대차계약이 종료되었는데도 전월세보증금을 돌려받지 못한 경우에 시도할 수 있는 법적 절차입니다.

물론 보증금반환청구소송은 일반 소송에 비해 사실관계가 확실하기에 빨리 끝난다고 할 수 있지만 소송이다 보니 3개월에서 1년 정도로 긴 시간이 소요됩니다.

이러한 긴 시간 때문에 소송을 하기에 부담이 있을 수 있지만 민사소송에 해당하기에 소송 후 명확하게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

앞에서 말씀드린 것처럼 전월세가 소액이라면 다른 절차를 이용하는 것이 더 빠르게 할 수 있지만 금액이 큰 경우에는 보증금반환청구소송을 진행하시는 것을 추천드리고 싶습니다.

하지만 보증금반환청구소송을 해서 승소했다고 하더라도 임대인에게 집행할 돈이 없는 경우에는 보증금을 돌려받을 수 없습니다.

그렇기에 임대인이 재정상 좋지 않은 상황이라면 임대인의 재산에 보전처분을 먼저 신청하는 것도 도움 될 수 있습니다.

또한 소송이 진행되는 사이 임대인이 재산을 다른 곳으로 은닉하거나 옮길 수도 있기 때문에 이러한 것들을 막기 위해 소송전에 가압류 또는 가처분을 신청하시는 것도 좋은 방법입니다.

이처럼 각자 상황에 맞는 방법을 사용하시는 것이 좋습니다. 만약 관련 문제로 고민중이시라면 법률자문가와의 상담을 통해 상황에 맞는 방법을 모색하여 원만하게 해결하시길 바랍니다.