임차인계약해지, 계약갱신청구권 번복할 경우 임대인 대응방법 

안녕하세요. 법무법인 강남 김상윤변호사입니다.

세입자가 이사를 나가겠다고 했다가 다시 세입자가 이사를 갈 수 없다고 연락을 하면서 계약갱신청구권을 행사하겠다고 통보를 할 경우 임대인 입장에서는 이미 다른 세입자를 구했거나 자신이 살기 위해 이사를 준비했던 상황이라면 복잡해질 수 있습니다.

개정된 임대차3법에는 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안으로 임차인의 주거안정을 위해 임차인에게 계약갱신청구권을 주고 있습니다.

계약갱신청구권은 임차인의 거주할 수 있는 권리를 보호하여 국민 주거생활을 안정을 보장하는 법안으로 임대차계약을 체결할 경우 2년 동안 사용할 수 있는데 만료되기 전 특별한 사유가 없을 경우 세입자가 임대차계약에 관해 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다.

정리해서 말씀드리면 임차인이 희망할 경우 1회에 한 해 계약갱신을 청구하는 것으로 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 최소2개월전까지 계약갱신요구권을 행사할 경우에는 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절이 불가합니다.

하지만 이것을 이용해 임차인이 계약갱신청구권을 안 한다고 했다가 다시 한다는 등 번복하는 사례가 많아지면서 법적 다툼 또한 증가하고 있습니다.

임차인 계약해지 번복, 법원은 이렇게 판단합니다.

다시 말씀드리지만 계약갱신청구권의 경우 주택임대차법에 명확히 나와있는 법적 권리에 해당합니다. 그래서 우리 법원은 임차인이 계약갱신청구권을 하지 않겠다는 의사표시를 엄격하게 해석하고 있습니다.

따라서 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 의사를 마지막에 확실하게 표시했을 때만 포기했다고 인정하고 있습니다.

법원에서는 세입자가 이사를 하는 것에 있어서 동의했다는 것만으로 계약갱신청구권을 포기했다는 것으로 보기는 힘들다는 것이 법원의 입장입니다.

그렇기에 세입자가 계약해지의사를 번복했다고 하더라도 임대인 입장에서는 세입자에게 법적인 조치를 하는 것이 쉽지 않습니다.

정리해서 말씀드리면 임대차계약을 연장하지 않겠다고 해도 계약갱신 청구를 할 수 있는 기간인 6개월에서 2개월 전까지 번복할 경우에는 임대인은 거부가 불가합니다.

하지만 우리법원은 임차인이 계약해지통보를 하고나서 집을 매도했을 땐 매수인이 등기를 이전을 하지 않았다고 하더라도 매수인은 매도인의 임대인으로서이 지위를 그대로 받았다고 판단하기에 등기시점과 상관없이 임대인으로서의 실거주를 사유로 갱신요구를 받아들이지 않아도 된다고 판단한 사례가 있습니다.

즉, 갱신청구권 행사하지 않겠다는 의사는 물론이고 임대인에게 퇴거를 언제까지 하겠다고 퇴거 약속을 한 경우에는 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 한 합의가 되었다고 볼 수 있다고 판시하고 있습니다.

따라서 이 땐 세입자가 나가지 않고 버티고 있을 경우 명도소송을 통해 세입자를 퇴거시킬 수 있으며, 계약해지번복으로 인한 손해가 생긴 경우에는 손해배상청구소송을 통해 배상 책임을 물을 수 있습니다.

여기서 손해배상청구란 위법한 행위에 의해 생긴 손해를 물어주는 것을 말합니다.

그러나 이때도 주의할 점이 주택임대차보호법 제10조에 따르면 ‘이법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’고 나와있습니다.

그러므로 임대인과 임차인이 합의를 했다고 하더라도 임차인에게 불리한 경우에는 합의했던 것이 무효가 돼서 인정이 안될 수도 있습니다. 따라서 관련 문제로 세입자와 법적 분쟁을 겪을 땐 전문변호사의 자문을 구해 대응 여부를 검토해 봐야 합니다.

임차인 계약해지번복, 임대인도 거절할 수 있습니다.

임대인은 정당한 사유가 있으면 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

또한 정당한 사유는 먼저 임대인 또는 임대인의 직계 존비속이 실거주를 하려고 했을 때 임차인의 계약갱신청구권의 요구를 결정할 수 있습니다.

그리고 임차인이 월세를 2회 이상 밀렸거나 임대인의 동의를 구하지 않고 제3자에게 전대한 경우 등 사유가 있데도 거절을 할 수 있으며, 철거나 재건축 등의 개발로 인한 경우에도 임차인과 임대인이 서로 합의한 경우에는 임대인이 퇴거위로금 조로 합당한 금액을 보상했을 때도 임차인의 계약갱신청구권 요구를 거절할 수 있습니다.

그로인해 관련 문제로 법적 다툼이 생긴 경우에는 임대차 계약 또는 매매 계약을 체결하기 이전에 이에 관해서 부동산 전문 변호사에게 자문을 구한 후 진행하시는 것을 권장 드립니다.

또한 합당한 사유로 인해 거절할 수 있다고 설명드린 것들도 확실하게 법리적으로 사실관계를 파악해야 승소를 할 수 있기 때문에 법적인 지식이 없는 일반인 홀로 대응하는 것은 쉽지 않습니다.

관련 문제가 생긴 경우에는 꼭 소송전에 전문변호사의 조력을 통해 상황에 대한 검토 후 철저하게 준비하시길 바랍니다.