임차권등기명령 신청조건과 방법 총정리 

안녕하세요. 법무법인강남 김상윤변호사​입니다.

오늘은 임차권등기명령 신청조건과 방법에 대해 알려드리겠습니다.

임차권등기명령이란 임차권등기는 임대차계약이 만료된 후 보증금을 을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로써 거주이전의 자유를 보장하게 하기 위해 주택임대차보호법으로 제정된 것을 말합니다.

쉽게 말씀드리면 다른 곳에 이사를 하더라도 세입자로서 가지는 지위인 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는 제도라고 할 수 있습니다.

주택임대차보호법에 따르면 전입신고를 할 경우 제3자에 관한 대항력을 갖추고 임대차계약증서에 확정일자를 받아 둘 경우, 임대차 보증금채권에 관한 우선변제권을 인정하도록 규정 되어 있습니다.

참고로 우선변제권은 임차한 주택에 문제가 있어 보증금을 돌려받기 어려워지더라도 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리를 말하며, 대항력은 계약기간 동안 거주할 수 있는 권리와 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.

따라서 보증금을 받지 않는 상태에서 전출을 할 경우 우선변제권과 대항력이 상실되어 보증금을 돌려받는데 있어서 많은 어려움이 있을 수 있습니다.

하지만 이때 임차권등기를 해둘 경우 세입자로서의 지위가 동일하게 유지되기 때문에 보증금을 받지 못했는데 이사를 해야 되는 상황일 때 활용할 수 있는 제도라고 할 수 있습니다.

그러나 많은 분들이 임차권등기명령신청이 명확하게 어떤 제도인지 알지 못하는 경우가 많습니다.

임차권등기명령신청조건 및 신청방법

임차권등기명령을 신청하는 방법은 생각보다 어렵지 않습니다.

거주하고 있는 주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 시, 구법원, 군에 가서 신청을 하시면 됩니다.

특히 집주인의 동의를 받지 않아도 세입자 혼자서 신청할 수 있어서 손쉽게 임차인이 진행을 할 수 있습니다.

그러나 임차권등기명령은 전입신고는 물론 확정일자를 반드시 받아놓은 상태일 때에만 신청이 가능합니다.

앞에서 말씀드린 것처럼 임차권등기명령은 임차권등기는 임대차계약이 만료된 후 보증금을 을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로써 거주이전의 자유를 보장하기 위해 만들어진 제도입니다.

그리고 우선변제권과 대항력을 지키기 위해선 전입신고와 확정일자를 받아두어야 합니다.

때문에 이사를 하고 나서 전입신고와 확정일자를 받아둔 상태에서만 신청을 할 수 있습니다.

거기에 임차권등기명령을 신청할 경우 등기명령신청 결과가 등기에 등록됩니다.

따라서 임차권등기명령을 신청하기 위해선 꼭 등기가 되어 있는 주택일 때 신청이 가능하며, 허가 받지 않은 건물인 경우에는 신청을 할 수 없습니다.

하지만 등기상 주거시설은 아니지만 주거용으로 사용을 하는 임차건물이면 임차권등기명령을 신청이 가능합니다.

그리고 임차권등기명령을 신청하는 방법은 쉽지만, 신청할 때 제출해야 되는 필요 서류들이 있습니다.

임대차계약서와 등본, 건물 등기부등본, 내용 증명, 부동산 목록 등과 같은 서류를 제출해야 합니다.

여기서 문제는 위 필요서류들을 확실하게 구비하지 않아서 제출하지 않으면 임차권등기명령을 신청해도 기각될 가능성이 매우 높습니다.

따라서 임차권등기명령신청을 할 때 신청서 외 필요한 서류 등을 꼭 철저하게 구비하신 후 제출하시길 바랍니다.

  

임차권등기명령, 계약이 종료되고 나서 신청할 수 있습니다.

보증금을 돌려받기 위해서 임차권등기명령을 신청하는 경우에는 반드시 임대차계약이 종료되고 나서 신청이 가능합니다.

개정된 주택임대차보호법에 의하면 임대차기간이 끝나고 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절을 통지하지 않았거나 임차인이 임대차 기간이 종료되고 나서 2개월 전 까지 따로 통지를 하지 않은 경우에는 이른 바 ‘묵시적 갱신이’ 이루어진다고 나와있습니다.

따라서 계약기간이 만료되어도 계약 해지 통보를 하지 않으면 묵시적갱신으로 인해 자동으로 계약이 연장됩니다.

즉, 계약기간이 만료되기 전에 계약 해지를 하겠다는 통보의사를 확실하 밝힌 상황에서만 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다.

이때 계약해지통보는 구두로 하거나 전화 또는 문자 등으로 해도 상관없지만 집주인이 추후 말을 돌릴 수도 있기에 계약해지통보를 한 사실을 확실하게 증거로 남겨두는 것을 권장 드립니다.

그리고 임차권등기명령은 신청 후 바로 이사를 나가서 절대 안 됩니다. 임차권 등기명령은 신청을 하고 나서 효력이 발생하는 것이 아니라 결정문이 등기부등본에 등재가 되고 나서부터 효력이 발생합니다.

따라서 임차권등기명령을 신청하고 나서 그 즉시 이사를 할 경우 보호를 받을 수 없습니다.

임차권등기명령을 관할법원에 신청할 경우 법원은 이것을 심사하며 만약 미비한 점이 있다면 보정명령을 하고, 모든 요건을 구비하였다면 심리를 거쳐 결정이 나오게 되는데, 보통 10일에서 14일 정도의 기간이 소요가 됩니다.

따라서 신청을 하고 나서 결과를 받았다고 하더라도 등기부등본에 기재가 되어 있지 않은 상태에서 이사를 가게 될 경우 임차권등기 명령을 신청을 했더라도 보증금을 반환받지 못할 수도 있습니다.

그러니 꼭 등기부등본에 기재가 된 걸 확인한 후 이사를 가실 것을 추천드립니다.

임차권등기명령은 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지시키는 제도이기에, 임차권등기명령을 했다고 해서 임대인이 무조건 돈을 돌려줘야 되는 것은 아닙니다.

따라서 임차권등기명령을 신청했음에도 보증금반환이 되지 않는 경우가 가끔 있습니다.

이런 상황에는 임차권등기명령을 신청하고나서 보증금반환소송 등 다른 법적 절차를 진행하는 것이 보증금을 돌려받는 데 도움이 됩니다.

따라서 보증금반환을 해주지 않는다면 전문변호사의 조력을 통해 상황에 맞게 대응 방안을 마련하여 적극적으로 대처하시길 바랍니다.