빌라깡통전세? 현직 변호사가 밝히는  

안녕하세요? 부동산 전문 변호사 정병주 인사드립니다.

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보증금 반환 소송, 명도 소송 등 500여 건에 달하는 부동산 사건을 다루어오며, 상대방에게서 재판 비용도 받아내는 노력 등을 하다보니, 아래의 이력을 차곡차곡 쌓을 수 있었던 것 같습니다.

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이 글을 보시는 분들께서는 위와 비슷한 걱정으로, 빌라깡통전세 등의 문제 해결법을 알아보던 중이셨을 것 같습니다.

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​우선, "내가 바보 같았다."라며 자책에 빠지지 않으셨으면 합니다.

​상대방 측이 법의 테두리 밖에서 계획 범죄를 벌인 것이라면, 여러분께서는 어떻게 방어할 방법이 없었을 겁니다.

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​보통 이런 일을 당하신 분들은, 대부분 전재산 혹은 그에 준하는 보증금을 날린 경우가 많은데요.

​이런 사건을 가지고 오신 분들을 보면, 부동산 전문 변호사 입장에서 참, 속이 상할 따름입니다.

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따라서, 오늘은 이런 분들을 위해 법적으로 어떻게 대응해야 하는지, 주의할 점은 없는지? 팁을 빠짐없이 알려드리겠습니다. 3분 정도만 시간 내어 읽어보셔도 도움이 되실 거라 확신합니다.

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이 글을 보시는 이유 자체가, "보증금을 돌려받고 싶어서"이실 겁니다.

​이어지는 내용에선 임대인 측으로부터 돈을 받아내기 위해선, 어떻게 대처해야 하는지 알려드리겠습니다.

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​(1) 임대차 갱신 거절 의사 전달

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​계약 기간이 지나고, 이사를 가야 한다면? 계약 연장 의사가 없다는 것을 분명히 해야 합니다. 적어도 계약 만료 2달 전까지 가능한 부분이며, 이메일/문자/전화/우편 등 다양한 수단을 사용할 수 있습니다.

​제가 보통 권해드리는 방법은, 내용 증명 발송입니다.

​내용 증명은 이것 자체로는 어떠한 법적 강제성은 갖고 있지는 않습니다. 다만, 추후 재판까지 갔을 때 우수한 입증 자료가 됩니다.

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​따라서, 임대인과 연락이 잘 되지 않는 다거나, 집주인이 바뀐다거나 하는 경우엔, 꼭 내용 증명을 통해 갱신 거절에 대한 증거를 남겨두시기 바랍니다.

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이 부분이 제대로 이루어지지 않으면, "묵시적 갱신"으로 여겨지면서, 본인도 모르는 새에 계약이 연장되는 불상사가 벌어집니다. 이런 경우엔, 추후 법적 분쟁 시 불리한 경우가 많으므로 꼭 체크해두시기 바랍니다.

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(2) 공시 송달로 의사 통지

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​만일, 작정하고 사기 행위를 벌일 작정이었다면, 문자, 통화, 내용 증명에도 응답하지 않을 확률이 높습니다.

​이땐, 공시 송달을 통해 갱신 거절 의사를 밝혀야 합니다.

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임대인의 주소를 알지 못하거나, 내용 증명을 일부러 받지 않는 등 연락이 가능한 방법이 없을 때 활용 가능합니다.

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공시 송달 신청서를 본인의 주소지 관할 법원에 제출하게 되면, 법원 사이트에 게시되면서 갱신 거절 의사가 전달된 것과 동일한 효과를 보실 수 있습니다.

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(3) 지급명령 신청

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계약기간이 끝났지만, 임대인이 새로운 세입자를 구하지 못했다 하여 보증금을 돌려주는 일이 자꾸 미루어진다면? 법원 측에 지급 명령을 신청하실 수 있습니다.

​상대방 측이 돈을 돌려주지 않는 것에 대해 인정하는 상황에서, 법원이 돈을 갚아주라고 일종의 명령을 내리는 것이죠.

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민사 소송은 최소 6개월 이상 소요되는 편이나, 지급 명령의 경우 1~2달 정도로 법원에서 결정이 납니다.

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​(4) 보증금 반환의 소

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법원의 지급명령도 의미가 없고, 계약기간이 끝났는데도 임대인과 연락이 되지 않는 상황이라면, 전세보증금 반환 소송을 진행하셔야 합니다.

​승소 시, 강제 집행을 통해 돈을 받으실 수 있습니다.

​단, 승소 후 주택이 경매로 넘어간 경우, 얼마나 돌려받을 수 있는지? 상황을 먼저 판단해야 합니다.

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임대인이 세금을 내지 않았을 땐, 내 보증금보다 세금 납부가 우선시 될 수 있습니다. 따라서, 재판까지 걸리는 시간이나 비용 대비, 회수 가능한 돈이 많지 않다면 차라리 소송을 하지 않는 게 더 나을 수도 있지요.

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(5) 사기죄 명목으로 고소

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상대방이 처음부터 속이고 금전적 이득을 취할 의도가 있었다면, 사기죄로 고소가 가능합니다.

​형법 상 사기죄가 입증될 시, 형사 처분이 내려질 수 있지요. 그리고 가해자의 신원을 확보하여, 임대인과 연락이 닿지 않는다 해도 고소가 가능해 집니다.

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​상대방이 합의를 제안할 시, 이를 통해 일정 수준 피해 회복도 가능하지요.

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문제는, 사기죄의 성립 요건인데요. <기망 행위>와 <고의성>을 입증해야 합니다. 또한, 100% 보상을 받아내는 건 어려운 일이라는 것도 알아두시기 바랍니다.

빌라깡통전세에 대응할 수 있는 방법을 나열해 드렸는데요. 우선 무엇보다, 여러분의 사안에 대해 올바르게 법리 해석을 하는 게 중요합니다.

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깡통 전세 사건도, 세부 사항을 파악하면 모두 대처법은 달라질 수 있기 때문이죠.

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집주인이 돈이 있는데도 안 주는 경우도 있고, 지불 능력이 상실 된 경우도 있고, 아예 연락조차 되지 않는 경우 등...정말 다양한 사안들이 존재합니다.​

​예컨대, 집주인이 돈을 다른 곳으로 빼돌릴 가능성이 보인다면, 가압류와 가처분 신청으로 빠르게 대처해야 합니다.

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​보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면? 임차권 등기를 통해 대항력을 유지해, 임대인이 새 세입자를 들이지 못하게끔 해야 합니다.

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​여러분의 보증금을 안전하게 손에 넣기 위해서는 사건의 특성에 따라 대응책을 설계해야 합니다.

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​부동산 법을 잘 모르는 일반인이라면, 상황을 객관적으로 판단하고 대응 전략을 짜는 게 현실적으로 어려운데요. 어떤 전문가의 도움을 받는 게 좋은지는 하단 칼럼으로 소개해 드리겠습니다.

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오늘은 빌라깡통전세에 관한 해결법을 찾는 분들을 위한 내용을 다루어보았는데요.

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500여 건의 부동산 분쟁을 해결한 전문가 입장에서 솔직한 이야기를 드리자면...

​상대방 측이 작정하고 설계한 일이라면, 재판까지 가도 100% 보증금을 돌려받기 어려울 수도 있습니다.

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따라서, 여러분의 손해는 최소화 하는 것으로 주안점을 두셔야 합니다.

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만약, 제 도움을 받고 싶으시다면 하단 연락처로 문의주셔도 좋습니다.