깡통전세 피해 예방법 

올해 들어 집값 하락세가 본격화되면서 임대차 계약 종료 이후 임대차보증금을 돌려받지 못하는 소위 “깡통전세” 피해가 증가하고 있고, 이에 더하여 계약정보나 경험이 부족한 임차인을 노린 악의적인 “전세사기”가 급증하고 있습니다.

최근 본 법무법인에도 “깡통전세” 피해 상담 문의가 이어지고 있어, “깡통전세”가 무엇인지, 피해를 예방하기 위하여 임대차 계약체결 시 주의하여야 할 점은 무엇인지 간단히 말씀드리려고 합니다.

1. ‘깡통전세’ 란,



임대차보증금 및 주택담보대출이 주택 매매가격보다 높거나 비슷해 임대차 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큰 경우를 뜻합니다. 일반적으로 보증금과 대출금의 합이 주택 시가의 70%를 넘으면 깡통전세의 위험성을 의심해봐야 합니다. 이는 특히 정확한 시세확인이 어려운 신축 빌라, 다세대·다가구 등에서 많이 발생합니다.

2. 깡통전세를 피하기 위하여 (계약 시 주의사항)

‘깡통전세’를 피하기 위하여 임대차계약 체결 시 주의하여야 할 기본적인 사항에 대하여 정리하고자 합니다.

    1) 등기부등본, 건축물대장, 납세증명서 등의 관계 서류를 반드시 확인할 것

*등기부등본은 그 어떤 부동산 거래 방법을 막론하고 가장 중요한 서류입니다. 등기부등본에는 해당 부동산의 소유자, 소유자의 부동산 관련 채무가 기록되어 있습니다. ‘갑구’에서 현재 소유자와 임대차계약상의 소유자가 서로 일치하는지 살펴야 하며, ‘을구’에서 근저당권, 선순위 권리관계 등의 정보를 정확히 확인하여야 합니다.

*건축물대장은 건물의 사실관계와 용도를 알려주는 중요한 서류로, 건축물의 구조와 건축 연도, 위치, 층수, 시설 내역, 용도 등이 기록되어 있습니다. 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 나뉘는데, 분양건물이나 공동주택은 집합건축물대장, 나머지는 일반건축물대장으로 열람할 수 있습니다. 대지면적, 위치, 소유자 현황, 용도, 위반건축물 여부 등을 확인하여야 합니다.

*임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 확인하여야 합니다. 특히 임대인이 사업자이거나 투자업자 등 부가가치세나 종합소득세 납부의무를 부담할 가능성이 높은 직업인 경우에는 더더욱 체납 여부를 확인하여야 합니다. 임대인의 국세완납증명서, 지방세완납증명서를 요구하여 체납 여부를 확인하는 것이 바람직합니다.

    2) 등기부등본상 소유자가 계약자가 맞는지 확인할 것

계약 시 등기부등본상의 소유자와 계약자가 맞는지 꼼꼼하게 살펴보고,

만약 소유자가 아닌 ‘대리인’과 계약을 한다면, 위임장과 소유자의 인감증명서(부동산 임대차 계약용)을 확인하고, 소유자와 직접 영상 통화하여 신분증 사진과 얼굴을 대조하고 계약 내용을 확인하여야 합니다.

    3) 전입신고 및 확정일자 받기

‘우선변제권’ 이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 임차인이 ‘우선변제권’ 즉, 다른 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 취득하기 위하여는, ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고) ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 합니다.

여기서 ‘확정일자’란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위하여 법률상 인정되는 일자를 말하며, 확정일자는 임차인 등이 주택임대차계약증서 원본 또는 사본을 소지하고, 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인을 방문하여 부여받을 수 있습니다.

임차인은 임대차계약을 체결한 후 부동산을 인도받자마자 당일 주민등록상의 주소를 부동산 주소지로 이전해 전입신고를 하고, 확정일자를 부여받는 것이 바람직합니다.

    4) 전세금반환보증보험 가입

전세금반환보증보험이란, 임대차계약 종료 후 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는 경우 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF)의 보증기관이 임차인에게 대신 보증금을 반환해주는 보험 상품을 말합니다. 기관마다 보험 가입 조건이 다르니 일일이 비교해보는 것이 좋습니다.

3. 소결

이상에서, 깡통전세 피해를 방지하기 위하여 임대차계약 체결 시 주의하여야 할 기본적인 사항들을 말씀드렸습니다만, 아무리 위 내용을 알고 있다고 하더라도, 부동산 공인중개사를 통해 적법하게 계약을 하였다 하더라도 의도적으로 속이려는 ‘사기’에는 당할 수밖에 없습니다.