임대인변경으로 인한 전세계약해지가 가능한가요?

Question

주택 전세계약중 임대인 변경이 되었습니다.
전세계약 시작일로 한달가량 지난 뒤 주택의 소유권이 변경 되었으며 소유권이전등기가 등기부에 등록된 후 일주일가량 지난 후 반환채권의 지위승계를 인정하지 않으며 임대차계약해지 희망한다는 내용증명은 기존 임대인에게 송달 되었습니다. 이런겅우 기존 임대인에게 임대차계약 해지 및 보증금 반환을 받을 수 있을까요? 가능하다는 글 불가능하다는글이 혼합되어 있어 혼란스럽습니다

신현돈 변호사 · Accepted Answer

1.임대인이 변경되더라도 임대차계약관계는 새로운 임대인에게 승계되는 것이 원칙입니다.

2. 다만 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있습니다. 이러한 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001 다64615 판결).

3.  소유자변경 후 1주일 정도의 기간 내에 기존 임대인을 상대로 해지의 의사표시를 포함하는 내용증명을 보내신 것에 비추어 볼때,  임대차계약은 적법하게 해지된 것으로 보이고 기존의 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 것으로 판단됩니다.

한병진 변호사 · Accepted Answer

소유자 변경 후 1주일밖에 지나지 않았다면 임대차계약 승계를 거부하고 전 소유자에 대하여 보증금반환을 청구할 수 있습니다.
다만 이러한 경우 주택임대차보호법에 따른 보호를 받지 못하므로(대항력과 우선변제권 등 상실), 전 소유자의 자산상태가 충분한지 등을 감안하여 신중히 결정하여야 합니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 상당한 시간 내에 임대차 관계 승계 거절한 경우라면 비로 보증금반환청구소송 진행 가능합니다. 이미 해지된 사안으로 보입니다.

2. 관련 자료 가지고 전문가와 상담을 통해 사건 진행하시길 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

임차인께서 새로운 소유자가 임대인이라는 점을 인정하는 일정한 조치 등이 없었다면, 전소유자인 임대인을 상대로 변경사실을 안 날로부터 상당기간 내에 이의제기를 하였다면, 계약해지와 보증금반환을 청구할 수 있습니다. 임대인이 보유하는 재산에 대한 가압류절차도 병행해야 할 것으로 보입니다. 
참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 20년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.