임대인의 권리금 회수 방해에 대한 대응방안 

[상담사례]

이 경우 임차인은 권리금을 포기하고 나가야만 하는 것일까요?

1. 우선, 권리금 포기 특약 조항이 계약서상에 기재되어 있다 하더라도, 상가건물임대차보호법 제15조 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’ 라는 규정에 따라 특별한 사정이 없는 한 이는 강행규정에 반하는 것으로 효력이 없습니다.

따라서 임대인은 위 조항을 이유로 임차인의 권리금 회수기회를 방해하여서는 아니 되며, 임차인은 일정한 요건을 갖추어 임대인에게 권리금 회수기회를 보호해줄 것을 여전히 요구할 수 있습니다.

2. 나아가 상가건물임대차보호법에 제10조의4 제1항에서는 ‘임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다’라고 규정하고 있어 임차인이 권리금을 회수할 기회를 보호해주고 있습니다.

위 규정에 따르면 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 합니다.

그런데 대법원은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하므로, 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다고 하였으며(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결),

상가 임대인 甲이 임대차기간 만료 전 임차인 乙에게 계약갱신 의사가 없으며 자신이 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하였고, 이에 乙이 甲을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 甲이 乙의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 乙은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 甲에게 손해배상을 청구할 수 있다고 판시하였고(대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다25283, 252830 판결), 위 대법원 판례를 기준으로 다수의 하급심 판결이 선고되어 왔습니다.

상담 사례에서와 같이 임대인 자신이 상가 건물을 직접 사용할 계획이라거나 수리를 할 계획이라며 사전에 신규임차인과의 임대차계약을 거절하겠다는 의사를 명확히 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호 의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

“권리금 분쟁”은 전체 상가 임대차 분쟁의 약 절반을 차지할 정도로 임대인과 임차인 사이에서 빈번하게 발생합니다. 상가건물임대차보호법에서는 임차인을 보호하는 여러 규정을 마련해 두고 있으나, 규정 자체만으로 자동적으로 분쟁이 해결되지는 않습니다. 분쟁 초기 단계에서부터 변호사의 조력을 받아 증거를 수집하고 법률적 요건을 갖추어 임차인의 정당한 권리를 보호받으시길 바랍니다. 법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다.