상생임대주택 특례, 기획재정부 설명자료 10문10답 (2) 

'상생임대주택 특례, 기획재정부 설명자료 10문10답 (1)'에 이어 남은 5가지 물음에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 

상대임대주택 양도세 특례 10문10답 (2)

6. 계약갱신청구권 행사에 다른 계약도 가능한지?

Q. 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 체결한 경우에도 상생임대차계약으로 인정될 수 있나요?

라는 물음에 기획재정부는 가능하다고 밝혔습니다. 이는 '1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지'하기 위해서 라고 합니다.

7. 등록임대주택사업자의 임대주택도 포함되는지?

Q. 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나요?

이에, 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 10년의 장기 의무임대 등 각종 공적의무를 부담하는 점을 감안하여 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합하다고 여겨 가능하다고 밝혔습니다.

8. 다가구 주택인 경우에는?

Q. 임대주택이 다가구주택인 경우에는 상생임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 상생임대차계약을 체결해야 하나요?

다가구주택이란 세대 수가 19세대 이하 등 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 주택을 말합니다.

위의 질문에 대하여 기획재정부는 추후 양도계획에 따라 다르다는 답변을 내놓았습니다. 다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우에는 일반적인 주택과 같이 그 자체를 1주택으로 보고 독립구획별 양도 시에는 해당 양도 구획을 1주택으로 봅니다. 따라서 다가구주택 전체를 양도할 계획이라면 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 하지만 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우에는 각 호별로 상생임대차 계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있다고 하였습니다.

9. 의무임대기간 판정 기준

Q. 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 상생임대차계약에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?

이는 해당계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.

만약 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우에는 실제 임대기간을 기준으로 판정하게 됩니다.

10. 계약 체결 시, 전월세 전환이 이루어지는 경우 임대료 판정 여부

Q. '상생임대차계약'을 체결하면서 전세에서 월세로 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?

이는 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)을 활용하여 계산 후 판정한다고 합니다.

민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률은 ①과 ② 중 낮은 비율 입니다.

① 연10%

② 기준금리 + 연 2%

예1) 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는 월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 함.

예2) 월세보증금 2,000만원 + 월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는

전세보증금을 1억 8천 9백만원 이하로 설정해야 함.



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