상생임대주택 특례, 기획재정부 설명자료 10문10답 (1) 

기획재정부는 상생임대주택에 대한 양도세 특례를 확대개편하면서 받은 질문들을 모아 10문10답 설명자료를 발표한 적이 있었습니다. 이에 대해 살펴보자면 다음과 같습니다.

상대임대주택 양도세 특례 10문10답 (1)

1. 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년 면제 기준

Q. 상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년이 면제되나요?

이에 대하여 기획재정부는 "아니다, 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제된다."고 밝혔습니다. 개정된 상생임대인제도를 통해서 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도시점에 1세대 1주택인 경우에만 적용됩니다. 따라서 임대개시일 기준에 다주택자였던 분들은 상생임대주택을 양도할 시점에 반드시 1주택자가 되어야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있습니다.



2. 직전임대차계약이란?

Q. 상생임대차계약으로 인정받기 위해서는 '직전 임대차계약' 대비 '임대료 5% 이하' 인상을 준수해야 하는데, 이 때 '직전 임대차계약'이 란 무엇인가요?

'직전 임대차 계약'이란 거주자가 주택을 취득한 후, 임차인과 새로 체결한 계약을 의미합니다. 주택 매수인인 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인 乙과 임차인 丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 '직전 임대차계약'에 해당하지 않습니다. 기획재정부는 이미 임차인이 있는 주택을 구입해 임대차계약을 승계받는 경우까지 세제지원을 하는 것은 임대주택 순증효과 등 감안 시 부적절하다고 밝혔습니다.

3. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인 동일여부

Q. '직전 임대차계약'과 '상생임대차계약'의 임차인은 동일해야 하나요?

임차인은 달라도 상관 없습니다. 다만 상생임대인제도의 취지는 임대료 5% 이하 인상을 준수하여 임대차 시장에 상대적으로 저렴한 임대주택 공급을 유도하기 위한 것으로서 임대인은 동일해야 합니다. 임대인이 동일한 경우에는, 임차인은 변경되더라도 임대료 5% 이하 인상을 준수한다면 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있습니다.



4. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 시간 차이

Q. '직전 임대차계약'과 '상생임대차계약'사이에 시간적 공백이 있어도 되나요?

두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다. 따라서 두 계약 사이에 임대인이 직접 거주하거나 공실 등의 이유로 시간적 공백이 생긴 경우에도 상생임대주택 특례가 가능합니다.

5. 상생임대주택으로 인정받을 수 있는 계약체결기간

Q. '상생임대차계약'을 언제까지 체결해야 '상생임대주택'으로 인정받을 수 있나요?

상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 합니다. 기존에는 기간이 2022년 12월 31일까지 였으나 소득세법 시행령의 개정에 따라 기간이 늘어났습니다. 2022년 중에 임대를 시작하는 임대주택의 경우에는 일반적으로 임대기간이 2년인 점을 감안하였을 때 2024년 중에 계약기간이 종료되므로 이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결하여 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 늘린 것입니다.

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