가족 간 부동산 무상 임대, 얼마까지 가능할까? 

일반적으로 부동산 소유자가 임대차계약을 할 때는 월세 혹은 전세보증금의 형태로 대가를 받고 임대차계약을 하게 됩니다. 그러나 가족에게 부동산을 빌려주는 경우, 일반적인 금액보다 낮게 빌려주거나 대가를 받지 않는 경우가 대부분입니다. 가족에게 무상으로 주게 되면 증여에 해당하여 높은 세율의 증여세를 내야하기 때문에 무상 혹은 저가로 빌려주는 것이죠.

그러나 현행 세법상 특수관계가 성립하는 가족 간 부동산 임대차의 경우에 증여세 이슈가 발생할 수 있습니다. 

오늘은 증여세 과세 대상에 해당하지 않으려면 부동산 가액이 얼마여야 하는지, 그리고 최소 임대료가 어느 정도 되어야 하는지에 대해 확인해보도록 하겠습니다.

1. 부동산을 무상으로 사용하는 경우

현행 세법상 가족의 부동산을 무상으로 사용하는 경우, 무상사용을 개시한 날을 증여일로 보아 증여세를 내게 되어있습니다. 

그러나 만약 부동산을 무상으로 임차하여 얻게 된 이익이 5년간 1억원 미만이라면 증여세 과세 대상에 해당하지 않습니다. 부동산 가액의 2%를 1년 치 적정 임대료로 보는데요, 증여 이익은 5년 단위로 계산합니다. 즉, 부동산가액 x 2% x 5년이 5년 치 증여이익이 되는 것입니다. (5년 이상 무상사용 시, 5년마다 새로운 증여로 간주)

 그러나 현재와 5년 뒤의 돈의 가치는 다르기 때문에 5년간 증여 이익을 10% 이자율로 할인 평가하여 계산합니다. 따라서 부동산 무상사용 이익은 아래와 같이 1년 치 이익에 연금 현가 계수를 곱하여 산정합니다.

여기서 부동산 가액은 시가가 있다면 시가로 계산하고, 시가가 없다면 공시지가 등을 활용할 수 있습니다.

그렇다면 과연 무상사용 이익이 1억을 넘지 않는 부동산 가액은 얼마까지 일까요?

? x 0.02 x 3.79079 = 100,000,000

? = 1,318,986,280

약 13억 1800만원 정도가 됩니다. 

즉, 부동산 가액이 13억 1800만원 미만인 경우에는 무상사용 이익이 1억을 넘지 않으므로 증여세를 내지 않아도 됩니다.

③ 법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.

부동산 가액(법 제4장에 따라 평가한 가액) x 1년 간 부동산 사용료를 고려하여 기획재정부령으로 정하는 율   

④ 법 제37조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 1억원을 말한다. 

제27조(부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등)

2. 저가로 임차하여 사용하는 경우