유권해석을 통해 알아보는 상생임대주택 특례 - 직전 임대차계약 

정부에서 2022. 6. 21.에 <임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제>를 발표했었습니다. 6월 21일 정부에서 발표한 방안에 따르면 기본방향은 2가지였습니다. 세제 및 대출 등 부동산 규제를 완화함으로써 ①임대차 시장을 안정시키고 ②3분기 추진 부동산을 정상화하겠다는 것이었습니다. 그중 임대차 시장 안정을 위한 방안으로서 상생 임대요건 완화 및 혜택 확대가 있었습니다.

이에 실효성에 대한 의문이 제기되었었던 상생 임대 제도가 개선되어 혜택을 볼 수 있는 자들이 늘 것으로 여겨지기도 했죠. 상생 임대주택 제도가 소득세법 시행령을 통해 개정된 후, 갭투자 혹은 그 밖의 목적으로 전세를 끼고 주택을 매매하는 임대차계약의 경우가 상생임대주택 특례로서 직전 임대차계약에 해당하는지에 대한 문의가 종종 있었습니다.

이는 시행령에 명시되어 있는 '임대인의 지위가 승계된 경우'와는 달리, 해석의 영역으로 남아있는 부분이었는데요. 이러한 문의에 대해서는 지난 달인 11월 18일과 11월 22일에 기획재정부의 유권해석이 등록됨에 따라 해소될 수 있을 것으로 보입니다. 어떤 질의가 있었는지 알아보기 전에 먼저 관련 제도에 대해 알아보겠습니다.

상생임대인제도란?

상생임대인제도란 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비과세를 위한 실거주 요건을 면제해 주는 제도로서 2021년 12월에 처음 도입되었습니다. 그리고 임차인의 부담을 낮춰주기 위하여 확대 개편 방안이 2022년 6월에 발표되었고 이후 소득세법 시행령이 개정되어 2022. 8. 2. 부로 시행되었습니다.

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상생임대인제도의 확대 개편 방안으로는 상생임대주택 요건 완화 및 혜택 확대, 적용 기한 연장 등이 있었는데요, 자세한 내용은 다음과 같습니다.

▶상생 임대인이란 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규 계약 또는 갱신계약을 체결한 임대인을 말합니다.

▶상생임대주택의 인정요건은 개정 전에는 임대개시 시점에 1세대 1주택자여야 하고 기준 시가가 9억 원 이하인 주택이어야 했습니다. 그러나 개정 후에는 주택에 대한 기준 시가가 폐지되었고, 임대개시 시점에 다주택자일지라도 1주택자로 전환할 계획이 있는 임대인에게도 적용이 가능해졌습니다.

▶상생임대인의 비과세 혜택은 개정 전에는 조정 대상 지역의 1세대 1주택의 양도세를 비과세하는 요건인 2년의 거주 요건 중 1년을 인정하였으나 개정 후에는 조정 대상 지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주 요건이 면제됩니다. 즉, 상생임대로 2년을 임대했다면 조정 지역 비과세 2년 거주 요건이 충족되는 것이지요.

▶장특공제 혜택은 기존에는 없었으나 개정 후에는 1세대 1주택의 장기보유특별공제에 적용을 위한 2년 거주 요건이 면제되었습니다.

적용 기한은 22년 12월 31일까지 였으나 24년 12월 31일로 2년이 연장되었습니다. 그리고 이는 상생임대인제도 최초 시행일인 21.12.20일 이후 임대분부터도 소급하여 적용이 가능합니다. 

유권해석

다음으로는, 기획재정부 재산세제과에 올라온 질의와 그에 대한 답변에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

2022. 11. 18일자 유권해석 내용



2022년 11월 18일에 올라온 질문에 대해 자세히 살펴보자면, 매도인과 매수인이 매매계약을 하는데 매수인은 실거주 의사가 없는 갭투자자입니다. 매매계약 이후 바로 세입자를 구해 전세보증금으로 잔금을 치르기로 한 것이죠. 이에 매도인은 세입자를 구해 전세 계약을 체결하였고 특약사항으로 임대차계약 보증금의 잔금 지급일에 임대차 계약서의 임대인 명의를 을로 바꾸어 고쳐 작성하기로 하였습니다.

그리고 매매대금 잔금일(소유권이전등기일)에 새 집주인인 매수인과 임차인이 다시 전세 계약서를 작성했습니다. 이때, 매수인과 임차인 간의 전세 계약이 상생임대주택의 특례로서 직전 임대차로 인정이 될 수 있는지에 대한 질의였습니다.

직전임대차 계약이란 갑이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 갑이 주택을 취득하기 전 종전 임대인 을과 임차인 병 사이에 체결된 계약을 갑이 승계받은 경우는 직전 임대차 계약에 해당하지 않습니다. 

직전 임대차와 상생임대차의 의무임대 기간은 직전임대차는 1년 6개월 이상, 상생임대차는 2년 이상입니다.

위 질문에 대한 2022. 11. 18. 자 기획재정부 유권해석에 따르면 "전 소유자와 임차인 간 임대차계약을 체결한 다음, 신 소유자가 같은 내용의 임대차계약을 체결한 뒤 임대차 계약기간이 시작된 경우는 소득세법 시행령 155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 없다"라고 합니다. 다시 말해, 같은 날에 매매와 임대차 잔금을 동시에 진행하는 경우 잔금일에 임대차 계약서를 다시 작성하더라도 직전 임대차로 인정은 불가합니다.

2022. 11. 22일자 유권해석 내용

다음으로는 2022년 11월 22일에 올라온 것으로서, '주택 매매계약 이후 소유권 이전 완료가 되기 전에 임대차 계약을 체결했으나 소유자와 새 임차인이 임대차 계약을 직접 체결했고 실제 임대차 실행은 소유권 이전이 완료된 후인 경우에 상생임대주택 특례로서 직전 임대차 계약에 해당하는지'에 대한 질문이 있었습니다. 이 사례의 경우에는 매수인이 잔금 전에 새 임차인과 임대차계약을 체결한 경우로서 20년 6월에 매매계약을 하고 20년 7월에 매수인이 주택을 취득하기 전 임대차 계약을 작성한 후 20년 9월에 주택을 취득하였습니다.

위의 질문에 대하여 2022.11.22자로 등재된 기획재정부의 유권해석에 따르면, 이는 "주택 매매계약을 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대 기간이 개시되더라도 임대인이 주택 취득 전에 임차인과 작성한 임대차 계약은 소득세법 시행령 제155조의3의 직전 임대차계약에 해당하지 않는다"라고 밝혔습니다.

기획재정부의 유권해석을 통해서 어디까지 상생임대주택 특례가 적용될 수 있는지, 상생임대주택 특례의 직전 임대차계약 해당 여부에 대해 확인해보았습니다.  

위 내용에 대하여 문의가 있으시거나, 더 궁금하신 사항이 있으시면 박예준 변호사(홈페이지: 박예준.com)에게 문의해 주시기 바랍니다. 박예준 변호사, 세무사, 공인회계사, 공인중개사, 변리사가 성심성의껏 종합적인 솔루션을 제공해드리겠습니다. 

감사합니다.

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