임차인의 계약갱신요구권 실거주 목적으로 거절할 수 있을까? 

요즘 전세사기, 깡통전세가 많아 이사할 집을 구하기 힘드실 것으로 생각됩니다. 전세계약기간이 만료되어 이사하기 위해 집을 알아보고 매물을 발품 팔아 확인하는 것은 쉬운 일이 아니죠. 요즘같이 경기불황과 전세난이 심해질 때는 더욱 그렇습니다. 전셋집을 새로 구하는 것이 금전적으로 부담이 될 때, 계약갱신요구권을 많이 떠올리실 겁니다. 지난 2020년 7~8월에 국회에서 임차인들의 주거안정을 위하여 계약갱신요구권, 전·월세 인상률상한제, 전·월세 신고제를 도입한 '임대차 3법'이 통과되었었습니다.

계약갱신요구권이란?

하지만 임대인의 입장에서는 시세에 따라 임대료를 올리거나 상황에 따라 부득이하게 임차인을 내보내야 하는 경우가 있을 수 있는데요. 이 경우 계약갱신요구권은 부담으로 다가올 수밖에 없습니다. 만약 임대인은 임대료 인상을 원하는데 세입자가 집주인에게 계약갱신의 의사만 밝히고 임대료 인상은 받아들일 수 없다고 버티면서 연락을 받지 않고 잠적하면 집주인은 기존 계약을 갱신할 수밖에 없는 것입니다.

이를 위해 「주택임대차보호법」 제6조의3에서는 계약갱신요구권 거절 사유 9가지를 열거하고 있습니다. 

계약갱신거절사유-1

계약갱신요구 거절 사유에는 임차인이 2달 이상 임대료를 연체하였을 때, 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차하였을 때, 임차인이 임대인의 동의 없이 자신이 임차한 집의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 전대하였을 때, 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손하였을 때, 임대인이 임대인의 집을 법에서 정한 특정한 사유로 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약을 해지하여야 할 필요가 있을 때, 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중요한 사유가 있을 때 등이 있습니다.

계약갱신거절사유-2

그중 8항에 규정되어 있는 ‘임대인(임대인의 직계존속‧직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’라는 조항에 따르면 임대인 본인이나 부모님 혹은 자녀가 그 집에 들어와 살겠다고 하면 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있습니다.

임대인의 계약갱신거절 인정판례

기존의 판결들은 임대인의 실거주를 이유로 한 임대차 계약갱신 거절에 손을 들어주었습니다. 2021.12.21. 선고된 2021가단5013199 판결에 따르면 “개정 주택임대차보호법상 실거주 목적 사유는 다른 갱신요구 거절사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와 달리 그 사유 자체가 아직 발생하지 않은 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 한다. 임차인 입장에선 이를 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어 다른 갱신요구 거절사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다.”고 밝혔습니다.

또한, “개정 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에선 임대인이 실거주 사유로 계약갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 부동산을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 별도 규정을 둬 사후적으로 임차인을 보호하고 있다"면서 임대인이 갱신요구를 거절할 당시 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있다는 입장을 내놓았습니다.

임차인의 손해배상청구 가능 사례

그러나 최근에는 임대인이 임차인에게 실거주 목적으로 계약갱신요구권을 거절한 후 다른 사람에게 아파트를 재임대한 경우, 임차인에게 손해를 배상하라는 판결이 나왔습니다. 세입자가 계약갱신을 요구하지 않았더라도 집주인이 실거주 목적으로 계약갱신거절의 의사를 밝혔다면, 실거주를 하지 않은 집주인에게 손해배상의 의무가 있다고 판시한 것입니다.

▶사례

서울에 거주하는 A씨는 집주인 B씨와 보증금 약 6억5천만원에 아파트 임대계약을 체결하였는데요. A씨는 계약만료가 되기 전 계약갱신을 요구하려 했으나 B씨는 자신의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하였습니다. 이에 A씨는 새 전셋집을 구해 이사하였고 이사를 마친 A씨가 주민센터를 방문해 확정일자 부여 현황 등을 조회해본 결과, 해당 아파트가 다른 사람에게 임대되어 있는 것으로 확인되었습니다.

이에 따라, A씨는 법원에 B씨를 상대로 손해배상소송을 제기하였고, 법원은 A씨의 주장을 인정하여, A씨에게 2,250만원을 배상하라고 판결하였습니다. 이는 B씨가 받는 보증금 차액에다가 법률이 정한 이율과 임대 기간 2년을 적용해 월세로 환산한 금액입니다.

위의 판례에 의하면 실거주 의사가 없음에도 실거주목적을 이유로 임차인을 내보낸 후, 시세에 맞춰 새로운 임차인과 계약하거나 매매를 위해 허위주장을 하는 것은 추후 손해배상 문제를 불러올 수 있으니 이를 인지하고 계시는 것이 좋습니다.

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그렇다면 임대인은 경제적 상황 악화 등의 이유로 급매를 하거나 여의치 않게 세입자를 내보내야 하는 경우 어떻게 해야할까요? 이때, 신탁명도를 활용하는 것이 하나의 방법일 수 있습니다.

위 내용에 대하여 문의가 있으시거나, 더 궁금하신 사항이 있으시면 박예준 변호사(홈페이지: 박예준.com)에게 문의해 주시기 바랍니다. 박예준 변호사, 세무사, 공인회계사, 공인중개사, 변리사가 성심성의껏 종합적인 솔루션을 제공해드리겠습니다. 

감사합니다.