오늘은 꼬마 빌딩을 소유하고 계신 분들을 위한 내용을 준비해보았습니다. 꼬마빌딩이란 개별 건물을 말하는 것으로, 아파트 등과 같은 공동주택과 달리 개별 건물은 유사한 사례가액을 찾기 어려워 기준시가를 적용하여 평가 및 신고를 해왔습니다. 예를 들어, 매도하면 60억원을 받을 수 있는 꼬마빌딩의 시가가 30억원이라면, 상속증여 신고할 때는 30억으로 신고하여 세금을 적게 내는 것입니다. 이러한 방식으로 몇몇 납세자들이 시가 대비 저평가된 금액으로 신고하여 편법 수단으로 사용하여 과세 형평성 논란이 있었습니다.
하지만 2019년 2월, 상속세 및 증여세법 시행령 개정을 통해 꼬마빌딩에 대한 소급감정평가를 위한 법적기반을 갖추게 되었습니다. 이에 따라 오늘은 꼬마 빌딩을 소유하고 계신 납세자분들이 숙지하셔야 할 사항을 말씀드리겠습니다.
상속세 및 증여세법상 평가의 원칙
상속세 및 증여세법상 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시 및 증여 당시의 시가에 따르도록 하여 시가 평가를 원칙으로 하고 있습니다. 다만, 예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 보충적 평가방법(공시가격)에 따른 가액을 시가로 인정하고 있습니다. 부동산의 경우 보충적 평가방법에 의하면 토지의 경우 공시지가, 건물의 경우 국세청 고시가격으로 평가되기에 매매사례가액이나 감정평가액보다는 낮은 가액으로 평가·신고가 이루어지는 것이 절세의 수단으로 활용되고는 했습니다.
소급감정평가의 법적 기반 마련
국세청은 2019년 2월 상속세 및 증여세법 시행령을 개정하였습니다. 내용은 평가 기준일 이후 법적결정기한 내에 감정평가법인의 감정평가액을 시가로 인정한다는 내용입니다. 즉, 납세자의 증여세 신고 이후 과세관청의 세무조사 과정에서 과세관청이 직권으로 감정평가를 진행하고, 해당 평가액이 평가심의위원회의 인정을 받을 경우 과세관청의 감정평가액을 우선적으로 시가로 보겠다는 내용입니다. 고가의 비주거용 부동산 전체가 감정평가 대상이 되는 것은 아니고, 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평성이 현저히 떨어지는 경우만 감정평가 대상이 됩니다.
즉, 꼬마빌딩을 증여받거나 상속받은 자가 해당 꼬마빌딩을 기준시가로 평가해서 상증세를 신고하더라도 해당 신고가 적정한지 결정하는 기간이내 과세당국이 감정평가를 해서 해당 감정가액과 신고 당시 평가액(기준시가)의 차이가 발생할 경우 감정가액으로 상증세를 결정할 수 있으니 주의하세요!
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