깡통전세사기 대비하기 -전세보증금 반환보증- 1편 

깡통전세라는 말 뉴스에서 자주 들어보셨을 겁니다.  다음은 최근 신문기사에서 발췌한 깡통전세 사례입니다.

직장인 A씨는 2020년 서울 강서구 화곡동의 신축 다세대주택에 보증금 2억원을 내고 전세로 들어갔습니다. 당시 매매 시세가 2억 2000만원으로 전세가와 큰 차이가 없어 불안했지만 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 공사를 통해 받을 수 있어 보증 상품에 가입한 뒤 전세로 살기로 했습니다. 그리고 A씨는 최근 만기 시점이 다가오자 이사를 가기 위하여 보증금을 돌려받고자 하였지만 집주인은 보증금을 돌려줄 수 없다며 집을 매수할 것을 권유했습니다. A씨는 이를 수용할 수 없어 전세 계약이 종료된 뒤 HUG에서 보증금을 돌려받았습니다.

(사례 출처 : 김유신, "커지는 '깡통전세'공포...보증금 사고 역대 최대", 매일경제, 2022.10.19.)

   

이렇듯 요즘 깡통전세가 급증하고 있다고 하는데 깡통전세란 무엇일까요? 

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깡통전세

깡통전세란 담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 비유적으로 이루는 말​입니다. ( ※ 출처: 네이버 국어사전 )

집주인의 주택담보대출 금액과 전세금의 합계가 집값과 비슷해서 부동산시장의 경기가 침체되어 있을 때, 집값이 떨어지면 세입자가 전세금을 떼일 상황에 처하게 되는 것입니다. 깡통전세는 주택 시장에서 속어처럼 쓰이는 말로 통상적으로 ​주택담보대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어가면 깡통전세로 보고 있습니다.

깡통전세는 몇 년 되지 않은 빌라나 신축빌라와 같이 실제 매매가액을 확인하기 어려운 매물 등에서 주로 나타나는 현상입니다. 집주인이 전세 보증금을 매매 시세와 같거나 비슷하게 책정하여 세입자와 임대차 계약을 맺은 후 이를 전문으로 취급하는 불법 임대 사업자들에게 명의를 넘겨 전세금을 돌려 받아야 할 주체가 모호해지는 상황을 발생시키기도 합니다.

빌라가 아니라 아파트의 경우에도 깡통전세사기가 발행할 수 있습니다. 만약 대출로 아파트를 매매한 집주인이 은행 대출금 이자를 계속 연체하여 은행대출담보로 잡은 그 아파트가 경매에 넘어가게 되면 아파트에 전세로 들어간 사람이 전세보증금을 몽땅 날리는 최악의 상황이 발생할 수도 있는 것이죠.

전세보증보험 사고율 급증

최근 주택경기하락에 따라 전세보증보험 사고율이 급증하고 있습니다. 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않아 HUG에 보증사고를 접수하여 보증금을 돌려받는 사람들이 늘고 있다는 것입니다. 주택경기하락 뿐만 아니라 금리 인상에 따른 전세수요급감 등의 영향으로 '깡통전세' 위험이 커지고 있다는 이야기죠.

주택도시보증공사(HUG)에서 배포한 자료에 따르면 2022년 9월말 기준 전세보증금 반환 보증사고 건수는 3050건, 금액은 6466억원으로 역대 최고를 기록하였습니다. 9월 기준임에도 불구하고 2021년 연간규모(건수 2799건, 금액 5790억원)를 넘어서면서 위험신호가 계속 나타나고 있습니다.

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또한, 올해 8월 보증사고 건수는 511건에 금액 1089억원을 기록하였고 올해 9월에 발생한 전세보증금 반환 보증사고는 그보다 소폭 증가한 523건에 사고금액은 1098억원으로 2013년 9월 '전세보증금반환보증' 상품을 출시한 이후 역대 최고를 기록했다고 합니다.

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한국부동산원에 의하면 9월 한 달간 발생한 보증사고 건수 523건 중 195건은 인천에서 발생하였습니다. 이는 9월의 보증사고 중 약 37%에 해당하는 비율입니다. 인천의 미추홀구에서는 47건의 보증사고가 발생하였는데 이 곳은 최근 3개월의 연립·다세대주택의 전세가율이 91.8%에 달한다고 합니다. 서울은 강서구의 보증사고 건수가 57건으로 가장 많았습니다.

전세가율

앞서 말한 전세가율이란 주택매매가격 대비 전세가격의 비율로서 전세가율이 높으면 높을수록 깡통전세일 수 있으니 주의하셔야 합니다.

주택이 경매로 넘어갔을 때, 입찰불능이 되어 다음 경매로 넘어가게 되면 최저입찰가가 감정가의 80%로 설정되기 때문에 전세가율이 80%가 넘어가면 청산절차가 발생했을 경우 보증금을 전액 회수하기가 어려워질 수 있습니다. 따라서 부동산 시장에서는 전세가율이 80%가 넘으면 위험하다고 보고 있습니다.

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세입자는 전세가율이 높은 지역 뿐만 아니라 전세가율의 상승폭이 갑자기 커진 경우도 잘 살펴보셔야 합니다.

전세가율의 증가 원인으로는 주택 수급불안 지역에서 교통의 편의성이나 산업공단이 형성 등이 있습니다. 이런 경우는 호재이므로 문제가 되지 않지만, 주택가격의 하락이나 갭투자로 인한 채무상태 악화, 신축빌라의 미측정시세에 지불한 전세보증금 등이 문제가 됩니다.

전세가율이 높은 지역에서 확인사항

1. 전세가율이 과도하다면 집주인과 임대인이 동일한 사람인지, 집주인이 은행이자의 연체나 세금체납등이 있지는 않은지 등 집주인에게 증빙을 요구하여 재무상황을 살펴보아야 합니다.

2. 일반인들 입장에서는 임차할 주택에 대한 권리분석이 어려운 경우나, 거래경험이 부족한 경우가 있을 수 있으므로 집주인과 직거래나 대리계약을 하기 보다는 공인중개사무소를 통한 집주인과의 대면계약이 안전할 수 있습니다. 다만, 공인중개사와 집주인이 공모하여 사기칠 수 있으므로 공인중개사를 너무 믿기보다는 주변의 평판 등을 잘 알아보고 등기부등본을 발급하여 신탁여부, 선순위채권여부, 저당여부 등을 확인하는 등의 주의를 기울이는 것이 필요합니다.

3. 임대차 계약 시, 전세사기(확정일자 효력이 발생하는 전입일 익일의 전날인 계약체결 당일에 집주인을 교체함으로써 보증금 반환을 어렵게 하는 수법) 등으로 인하여 손해를 보지 않기 위해 임차인 대항력 확보를 위해서 반드시 계약 후 전입신고를 하고 확정일자를 부여받아 실거주하는 것이 좋습니다.

4. 전세보증금 반환보증보험에 가입을 권합니다. 다만 전부 다 가입이 되는 것은 아니고 전세보증금의 제한규모나 소유권의 침해, 선순위채권총액의 가격 등에 따라 가입이 제한될 수 있습니다.

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감사합니다.