부담부증여 취득세 양도소득세 증여세 

오늘은 많은 분들이 관심 가지시는 부담부증여에 대해 설명해드리겠습니다. 게다가 최근 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 및 내년부터 증여 취득세 과세 기준 변경 등 부담부증여를 활용에 유리한 변화들이 있습니다.
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우선 부담부증여란 부동산을 증여할 때 해당 부동산의 채무도 함께 수증자가 받는 조건으로서 일정한 부담을 지는 증여계약을 말합니다. 예를 들어 전세가 껴있는 부동산을 자녀에게 증여할 때, 전세보증금 채무까지 같이 넘겨서 자녀가 채무를 상환하는 것이죠. 그렇다면 부담부증여로 절세효과를 누리려면 어떤 것을 고려해야 하는지 살펴보겠습니다.

• 증여자: 증여를 하는 사람
• 수증자: 증여를 받는 사람
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부담부증여 양도세+증여세

부담부증여가 증여세 절세 방법으로 활용되는 이유는 양도세와 증여세가 섞여 있기 때문입니다. 증여세보다 양도세의 세율이 상대적으로 낮기 때문이죠. 아래 그림과 같이 아버지가 아들에게 전세금 6억이 낀 10억짜리 부동산을 증여한다고 합시다. 이 경우, 전세보증금 6억(채무승계액)은 원래 아버지가 갚아야 하는 돈인데 아들에게 넘겨줌으로써 아버지는 채무의 부담을 덜게되므로 채무 부분은 양도로 보아 '양도소득세'를 내게 됩니다. 채무승계액 6억을 제외한 나머지 4억은 순수하게 증여한 것으로 보아 아들이 '증여세'를 내게 됩니다.

​다주택자 양도세 중과 유예 (1년간 한시 배제) 활용

그런데, 최근 정부가 다주택자의 양도세 중과를 한시적으로 완화한다는 정책을 발표했습니다. 원래 다주택자의 경우, 조정 대상 지역 내 의 주택을 양도 시 중과세율이 적용되고 장기특별공제도 배제 되었는데요. 2022년 5월 10일~2023년 5월 9일 기간에 양도 시 한시적으로 중과세를 배제하여 기본세율을 적용하고 3년 이상 보유시 장기보유특별공제도 적용해주기로 하였습니다. 부담부증여 또한 일부 양도소득세가 적용되기 때문에 다주택자이신 분들은 양도세 중과 유예를 활용하여 세금 부담을 낮추실 수 있습니다.
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부담부증여 취득세

양도소득세, 증여세 외에 취득세도 고려하셔야 하는데요, 양도 부분과 증여 부분의 취득세율도 다르게 적용됩니다. 
양도로 보는 채무승계액 부분의 취득세율은 매매 취득으로 보아 증여'받는' 사람의 주택 수에 따라 취득세율이 결정되고,
증여로 보는 나머지 부분의 취득세율은 증여 취득으로 보아 증여'하는' 사람의 주택 수에 따라 결정됩니다. 
결국 재산을 취득하는 것은 수증자이기 때문에 취득세는 모두 수증자가 냅니다.​

즉, 증여 받는 사람의 주택 수에 따라 취득세 차이가 크게 날 수 있습니다. 양도(매매)부분 취득세율이 증여 부분의 취득세율에 비해 낮아지면 취득세 부담을 낮출 수 있습니다.
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​내년부터 증여 취득세 기준 달라져

그런데, 주의하실 점은 2023년 1월 1일부터는 증여 취득세의 과세 기준금액이 달라집니다. 현재는 증여 주택의 공시가격을 과세 기준금액으로 삼았지만, 내년부터는 증여세처럼 시가로 변경됩니다. 이에 따라 최소 20~30% 이상 세액이 증가할 것으로 예상됩니다. 따라서 부담부증여 취득세를 고려한다면, 시가가 하락할 것으로 예상되지 않는 이상 올해 안으로 부담부증여 하시는 것이 부담이 적을 것으로 보입니다. 
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주의할 점

• 부담부증여는 수증자의 채무 인수를 위한 소득 증명에 주의하셔야 합니다. 부담부증여 시 수증자의 채무 대가 지급을 위한 소득이 증명된 경우에만 무상취득이 아닌 유상취득으로 간주하기 때문입니다. 만약 소득 증명이 문제가 된다면, 부담부증여 전부에 대해 무상취득세율(12%)이 적용되어 부담부증여가 무의미해집니다.
• 증여일을 기준으로 채무가 있는 상태여야 합니다. 증여일에 동시에 채무를 발생시키거나 증여 후에 발생시키는 경우는 해당되지 않습니다.
• 증여세는 수증자가 내야 합니다. 만약 증여자가 수증자에게 증여세에 해당하는 금액을 대신 내주게 되면 그것 조차도 증여로 보아 증여세가 부과됩니다. 만약 수증자가 증여세를 부담할 능력이 없다면, 증여세에 해당하는 금액까지 포함하여 증여세 신고를 하셔야 합니다.

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