획기적인 부동산 증여방법 2편 

지난 1편을 통해서 자녀에게 부동산 물려주는 방법 3가지를 말씀드렸는데요, 각 방법마다 장점과 단점이 분명히 있었습니다. 오늘은 그런 단점들을 보완하는 신탁 수익권을 활용한 법인 현물출자에 대해 설명해드리겠습니다.
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법인현물출자 (세감면 법인전환)

이월과세

개인 사업자인 부모가 임대업 등 사용 부동산을 현물출자하여 법인 설립하는 것을 이하 '세감면 법인전환'이라고 하겠습니다. 저희가 가장 완전한 방법으로 생각해 낸것이 바로 이 방법인데요, 법인 현물출자를 통해서 이월과세 혜택을 누릴 수 있습니다. "이월과세"란 당장에 낼 세액을 일정 요건을 만족하면 다음에 납부 가능하게 만들어주는 것으로, 개인 사업자인 부모가 입대업 등에 사용하던 부동산을 현물 출자하여 법인을 설립하게 된다면 부모가 부담해야하는 양도소득세를 당장 매기지 않고, 법인이 나중에 제3자에게 부동산을 처분할 때 부모가 부담했어야 할 양도소득세를 내는 것입니다. 이는 개인사업을 사업의 실질적 내용 변경 없이 현물출자를 통한 법인전환에 대한 독려 차원의 혜택입니다. 관련 법 조항은 조세특례제한법 제32조, 조세특례제한법 시행령 제29조에서 확인할 수 있습니다.

① 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 대통령령으로 정하는 사업 양도ㆍ양수의 방법에 따라 법인(대통령령으로 정하는 소비성서비스업을 경영하는 법인은 제외한다)으로 전환하는 경우 그 사업용고정자산에 대 해서는 이월과세를 적용받을 수 있다. 다만, 해당 사업용고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우는 제외한다.

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⑤ 제1항에 따라 설립된 법인의 설립등기일부터 5년 이내에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 제1항을 적용받은 거 주자가 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1항에 따른 이월과세액(해당 법인이 이미 납부한 세액을 제외한 금액을 말한다) 을 양도소득세로 납부하여야 한다. 이 경우 사업 폐지의 판단기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 

1. 제1항에 따라 설립된 법인이 제1항을 적용받은 거주자로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우 

2. 제1항을 적용받은 거주자가 법인전환으로 취득한 주식 또는 출자지분 의 100분의 50 이상을 처분하는 경우 

조세특례제한법 제32조(법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세)

 양도세 이월과세 요건

법안의 내용을 정리해보면, 현물출자를 통한 이월과세 요건은 아래와 같습니다.

1. 사업용고정자산의 양도 (당해 사업에 직접 사용하는 유형자산 및 무형자산)
2. 다음의 소비성서비스업을 제외한 모든 업종
   - 호텔업 및 여관업 (관광진흥법에 의한 관광숙박업을 제외)
   - 주점업 (일반·무도유흥주점업 및 단란주점영업 - 관광진흥법에 따른 외국인전용 유형음식점업 및 관광유흥음식점업은 제외)
   - 그밖에 오락·유형 등을 목적으로 하는 사업
3. 설립되는 법인의 자본금이 현물출자대상 소멸하는 사업장의 순자산가액 이상
4. 현물출자를 한 개인과 신설된 법인 모두 현물출자를 한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고 시 이월과세 적용신청서를 제출

사후관리 요건

위의 양도세 이월과세 요건을 충족한 후, 다음의 사후관리 요건이 필요한데 법인 설립등기일로부터 5년 이내에 다음과 같은 사유가 발생할 경우, 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 이월된 양도소득세를 현물출자한 개인이 일시에 납부해야 합니다.

• 사업의 폐지: 법인이 거주자로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우 (현물출자 받은 자산의 1/2 이상을 처분하거나 사업에 사용하지 않는 경우 사업의 폐지로 본다)
• 주식의 처분: 거주자가 현물출자로 취득한 주식의 50% 이상을 처분하는 경우

신탁 수익권 현물출자

그런데,
조세특례제한법 제32조 제1항 후단에 아래와 같은 내용이 있습니다.

다만, 해당 사업용고정자산이

주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우는 제외한다

즉, 현물출자 대상이 주택 또는 주택 취득 권리인 경우 현물출자를 통한 법인 전환에 따른 양도소득세 이월과세 적용이 어렵다는 뜻입니다. 그렇다면 주택을 사용해 법인에 현물출자하는 방법은 없는걸까요? 방법은 "신탁법"에서 찾아볼 수 있습니다. 주택의 현물출자를 통한 양도세 이월과세를 받기 위해서는 신탁법을 이용한 수익권 보유방식으로 가능합니다. 신탁 수익권 보유방식이란 해당 주택에 대하여 관리 신탁을 설정하고, 부모가 신탁 수익권을 보유하는 방식으로 구성하는 것입니다. 현물출자 대상 자산을 '주택'이 아닌 부모가 보유하고 있는 자산의 '신탁 수익권'으로 법인을 설립하게되면 문제가 해결됩니다.

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세액 효과

취득세 75% 감면

수익권은 취득세 과세 대상으로 보지 않습니다. 다만, 신탁 계약이 해지되는 순간 「신탁법 제101조」에 의해 신탁재산은 수익자에게 귀속 됩니다. 따라서 신탁이 해지되는 순간 취득세 납세의무가 생기게 되는데, 「지방특례제한법 제 57조의2 제4항」에 의해 현물출자 사업 양도·양수에 따라 취득한 사업용 고정자산인 경우 취득세의 100분의 75를 경감 받습니다. (주택인 경우 감면 제외)

① 제98조제1호, 제4호부터 제6호까지, 제99조 또는 제100조에 따라 신탁이 종료된 경우 신탁재산은 수익자(잔여재산수익자를 정한 경우에는 그 잔여재산수익자를 말한다)에게 귀속한다. 다만, 신탁행위로 신탁재산의 잔여재산이 귀속될 자(이하 “귀속권리자”라 한다)를 정한 경우에는 그 귀속권리자에게 귀속한다. 

② 수익자와 귀속권리자로 지정된 자가 신탁의 잔여재산에 대한 권리를 포 기한 경우 잔여재산은 위탁자와 그 상속인에게 귀속한다. 

③ 제3조제3항에 따라 신탁이 종료된 경우 신탁재산은 위탁자에게 귀속한 다. 

④ 신탁이 종료된 경우 신탁재산이 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 귀속될 자에게 이전될 때까지 그 신탁은 존속하는 것으로 본다. 이 경우 신탁재산이 귀속될 자를 수익자로 본다. 

⑤ 제1항 및 제2항에 따라 잔여재산의 귀속이 정하여지지 아니하는 경우 잔여재산은 국가에 귀속된다.

제101조(신탁종료 후의 신탁재산의 귀속)

④ 「조세특례제한법」 제32조에 따른 현물출자 또는 사업 양도ㆍ양수에 따 라 2024년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산에 대해서는 취득세의 100분의 75를 경감 한다. 다만, 취득일부터 5년 이내에 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 해당 사업을 폐업하거나 해당 재산을 처분(임대를 포함한다) 또는 주식을 처분하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징한다.
지방세특례제한법 제57조의 2 제4항

양도소득세 이월과세로 현금의 유동성 증가

양도소득세 측면에서도 당초 부모가 법인에게 현물출자 할 당시의 양도소득세를 추후에 법인이 제3자에게 처분할 때까지 이월시킬 수 있으며, 부모가 현물출자로 취득한 법인의 지분율 중 49% (50% 이상 처분 시 이월과세 배제 때문)를 자녀에게 양도를 하는 경우 양도차익이 없으므로 양도소득세도 발생하지 않는다는 장점이 있습니다. (이후 나머지 지분율 51%에 대해서는 양도소득세 발생 가능성 존재)

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1편, 2편에 나누어 부동산 소유권 이전에 대해 4가지 방법으로 말씀드렸습니다. (단순 상속·증여, 부담부증여, 자녀법인 설립 후 양도, 신탁 수익권을 이용한 법인 현물출자 설립) 각 방법마다 한계점과 유의할 점이 있으므로 납세자 각자 상황에 맞는 방법을 선택하여 장기적인 시각으로 전문가와 절세 전략을 세우시기 바랍니다.

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위 내용에 대하여 문의가 있으시거나, 더 궁금하신 사항이 있으시면 박예준 변호사(홈페이지: 박예준.com)에게 문의해 주시기 바랍니다. 박예준 변호사, 세무사, 공인회계사, 공인중개사, 변리사가 성심성의껏 종합적인 솔루션을 제공해드리겠습니다. 감사합니다.