획기적인 부동산 증여방법 1편 

가끔 뉴스에 나오는 보도자료를 보면 많은 재산을 가진 재력가나 사업가들이 과도한 상속세나 증여세를 피하고자 합법적, 불법적인 다양한 방법으로 재산을 직계존비속에게 소유권을 넘겨준 후, 검찰 조사나 세무조사를 통해 세금을 추징 당하는 사건을 보게 됩니다. 과연 합법적으로 재산을 이전하면서 세금을 아낄 수 있는 방법은 없을까요? 저희는 오늘부터 2편에 나누어 이 방법에 대해 설명해드리고자 합니다. 우리가 알고 있는 단순 상속 및 증여, 부담부 증여, 자녀법인 설립을 통한 양수도 거래, 신탁 수익권을 이용한 법인 현물출자에 대해 설명해드리겠습니다.

단순 상속· 증여

상속과 증여의 차이를 먼저 짚고 가겠습니다. 증여자가 사망한 경우에는 상속세, 증여자가 살아있는 경우에는 증여세로 과세된다는 것이 가장 큰 차이점입니다. 또한, 증여세는 공제범위가 10년 단위로 1,000만원~6억원까지 있지만, 상속세는 배우자 공제가 5억원~30억이며 자녀 공제도 최소 2억을 받을 수 있다는 차이점이 있습니다. 이러한 차이점이 있는 상속, 증여세법을 바탕으로 부동산의 소유권을 이전하면 어떤 세액 차이가 발생할까요?

​

기본적으로 상속세와 증여세는 상속개시 시점 또는 증여 시점으로부터 이전 10년간 증여받은 명세를 합산하여 최종 세액을 확정합니다. 10년 이내 증여받은 재산총액은 증여 시점 재산총액으로 합산되며 최종납부세액에서 기납부세액으로 공제되는 부분입니다. 따라서 앞으로 10년 후 부동산 가액이 상승할 것으로 예상한다면, 사정증여를 통해 증여세·상속세를 절감할 수 있습니다. 반대로 10년 뒤 부동산 가액의 상승 폭이 작거나 하락할 것으로 예상 된다면 증여보다는 증여인의 사망으로 인해 상속세로 세금이 매겨지는 것이 공제액이 크므로 증여세보다 유리할 수 있겠죠? 

단순 상속·증여의 한계

• 높은 증여세율 및 낮은 공제액으로 인해 증여자의 재산이 수증자에게 온전히 이전되기는 힘듭니다.
• 결국, 재산의 반을 세금으로 내야한다는 한계가 있습니다.
  

부담부증여

단순 증여의 높은 세율 구간을 피하고자 다음으로 고려할 방안은 부담부증여인데요. 부담부증여란, 증여자가 소유하고 있는 부동산에 대한 채무를 수증가자 인수하여 상환하는 조건으로 부동산의 소유권과 부동산의 채무를 이전받는 것을 말합니다. 이럴 때 증여자는 채무 부분을 양도로 보아 양도소득세를 내고, 수증자는 무상으로 받은 부동산 가액에서 인수한 채무 부분을 공제한 나머지 가액에 대해서 증여세를 내게 됩니다. 일반적으로 양도소득세율이 증여세율보다 낮기 때문에 단순 증여하는 것보다는 최종 세액이 낮아집니다. 
​

부담부증여의 한계

• 부담부증여는 단순히 상속을 하는 것보다는 상속세 공제되는 부분이 적기 때문에 세금 부담이 훨씬 더 클 수 있습니다.
• 부담부증여는 채무 변제에 대한 사후관리가 필요하며, 채무 부분에 대한 변제를 수증자가 아닌 증여자가 대신해주는 경우 단순 증여로 처리 되기 때문에 번거로움이 존재합니다.​

가족법인(자녀법인) 양수도거래

부담부증여에 이어 다음으로 자주 사용되는 방안은 자녀법인 설립 후 양수도 거래를 이용하는 방법입니다. 부모와 자녀 사이 부동산 양도거래는 특수관계거래로 보아 증여로 추정합니다. 하지만 자녀가 대주주인 법인을 설립하고, 그 법인에 부동산을 양도하는 거래를 하게 되면 실질적인 양수도 거래로 인정 받을 수 있습니다. 그렇게 되면 부모는 부동산 양도로 인한 양도소득세가 과세되며, 법인은 부동산에 대한 취득세를 부담하게 됩니다. 법인의 취득세는 과밀억제권역 내 부동산을 취득하는 경우 중과세율(기본세율의 3배)로 부담하기 때문에 과밀억제권역 밖에 사업장을 두고 있는 법인을 설립해야 합니다.

​

가족법인(자녀법인) 양수도거래의 한계

단순증여와 부담부증여 대비 세액 부담이 경감되는 효과가 있지만, 부모가 부담하는 양도소득세가 여전히 적지 않은 금액으로 발생하는 문제가 있습니다.

​

여기까지 단순 증여, 단순 상속, 부담부증여, 자녀법인설립 후 양수도 거래의 방법까지 살펴보았는데요. 방법마다 높은 세율, 낮은 공제액, 채무부담의 사후 관리 등 각 한계점들이 분명합니다. 2편에서는 이러한 한계점들을 모두 극복할만한 방안, "법인현물출자"에 대해 설명해드리겠습니다.

위 내용에 대하여 문의가 있으시거나, 더 궁금하신 사항이 있으시면 박예준 변호사(홈페이지: 박예준.com)에게 문의해 주시기 바랍니다. 박예준 변호사, 세무사, 공인회계사, 공인중개사, 변리사가 성심성의껏 종합적인 솔루션을 제공해드리겠습니다. 감사합니다.