전세사기 예방법 

깡통전세는, ① 주택가격보다 전제보증금이 더 큰 경우 ② 주택가격보다 전세보증금 및 주택을 담보로한 채무액 등이 더 큰 경우를 말합니다. 위와 같은 경우 주택이 경매로 넘어가는 최악의 상황에서 전세보증금 전액을 회수하지 못하므로, 전세집을 구할 때 깡통전세는 꼭 피해야합니다.

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신축빌라는 시세를 알기 어렵습니다. 분양가를 기준으로 할 수 있겠으나, 부풀려진 분양가일 수 있으므로 신뢰성이 떨어집니다. 앞서 말씀드린 것처럼 주택가격과 전세보증금 등을 비교해야하는데, 신축빌라에 대한 주택가격을 사실상 파악하기 어려우므로 신축빌라는 피하는 것을 권해드립니다.

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물론 좋은 신축빌라도 있습니다. 신축빌라는 새로운집, 깨끗한집, 최신식집이라는 여러 이점도 있지요. 그렇지만 저라면 위와 같은 이유로 가급적 신축빌라는 피하겠습니다.

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민법 제114조 제1항은 '대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다.'라고 규정하고 있습니다. 대리인이 임대인으로부터 전세계약과 관련한 권한을 위임받았다면, 전세계약을 임대인의 대리인이 체결하더라도 법률적으로는 별다른 문제가 없지요.

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그런데 여러 전세사기 사건을 경험한 바에 따르면, 임대인이 직접 전세계약서를 작성하지 않고 임대인과 전혀 이해관계가 없는 제3자가 임대인의 대리인으로 전세계약을 체결하는 경우 전세사기일 가능성이 꽤 높습니다.

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전세사기에서 임대인은 단순한 명의자일뿐 임차인에게 전세보증금을 돌려줄 의사도 없고 그러할 능력도 없는 경우가 많습니다. 임대인의 대리인이 임대인의 배우자 등 가족이 아니라 제3자라면 일단 의심할 필요가 있습니다. 임대인은 단순한 명의자이고 그의 대리인은 여러분의 전세보증금을 노리는 사기꾼일 가능성이 있습니다.

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일부 양심없는 부동산중개사, 대리인 등이 '전세대출에 대한 이자를 지원해주겠다.', '이사비를 지원해 주겠다.'는 등 임차인에게 돈을 지원하겠다는 말을 할 경우 사기일 가능성이 있습니다.

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부동산중개사가 임차인에게 돈을 왜 지원해 줄까요? 부동산중개사는 여러분에게 중개수수료를 받는 입장입니다. 부동산중개사가 중개수수료를 낮춰주겠다는 제안을 하지 않고, 중개수수료보다 더 많은 돈을 여러분에게 줄 이유가 있을까요?

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임대인 또는 그 대리인은 여러분에게 전세보증금을 받는 사람입니다. 임차인을 지원해주려면 전세보증금을 낮춰야하는 것 아닐까요?

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전세보증보험을 가입하는 것은 돈을 버리는 것이다라는 인식이 많았습니다. 부동산 경기가 좋았기 때문입니다. 집 가격이 오르면 전세 가격도 함께 오르므로 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받는 것이 어렵지 않습니다.

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보험에 가입하는 것은 돈을 버리는 것이 아닙니다. 여러분의 전세보증금을 지키기 위해 투자하는 것입니다. 전세계약은 어찌보면 굉장히 위험한 계약입니다. 여러분은 처음 만나는 임대인에게 2년 후에 돌려받기로 하고 수천만 원에서 수억 원을 지급합니다. 최소한의 안전장치는 필요하지 않을까요?

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간혹 전세보증보험 가입 자체가 안되기도 합니다. 그러한 경우를 대비하여 전세계약을 체결할 때 전세보증보험 가입이 안될 경우 전세계약이 자동으로 해제되고 전세보증금을 반환하도록 하는 등의 특약사항을 정해야겠습니다.

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최근 뉴스를 보니 금리 인상에 서울 아파트 월세 비중이 처음으로 평균 40%를 돌파하여 역대 최대를 기록했다고 합니다. 깡통전세 사기 피해자의 대부분이 20대에서 30대의 사회 초년생이라는 뉴스도 있지요. 전세대출을 받아 전세집을 마련했는데 깡통전세 사기 피해로 인해 임대인으로부터 전세금은 돌려받지 못하고, 높은 금리로 이자를 감당하기 어려운 사회초년생들이 많아 너무나 안타깝습니다.

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사기 피해자는 아무런 잘못이 없습니다. 작정하고 사기를 치면 누구라도 당합니다. 사기 피해자는 단지 사기꾼들의 표적이 된 것일 뿐입니다.

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

(위 글은 이동규 변호사 개인블로그의 글과 동일한 내용을 담고 있습니다)

처음부터 끝까지 이동규 변호사가 함께 하겠습니다.