등기부등본 보는법(임대차, 전세) 

대부분의 사람들은 부동산 중개인을 통해서 집을 구합니다. 임차인은 부동산 중개인과 함께 계약할 부동산을 돌아보고 마음에 드는 집을 찾으면, 부동산 중개인에게 그 뜻을 전하지요.

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임차인은 부동산 중개인에게 집이 깨끗한지 물어보거나, 혹은 먼저 부동산 중개인이 임차인에게 집이 깨끗하다고 말을 하는 경우가 있습니다. 일반적으로 여기서 깨끗하다는 것은 부동산 등기부등본(등기사항전부증명서)에 근저당권 등 어떠한 제한이 없다는 것을 의미합니다.

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그렇다면 임대차, 전세 계약을 체결할 때 부동산 중개인이 등기부등본을 보여주면 이를 확인할 줄 알아야겠지요. 어렵지 않습니다. 임차인의 입장에서 확인해야할 사항을 간단히 알려드리겠습니다.

1. 말소사항이 포함된 등기부등본인지 확인하세요. 현재유효사항만 확인하시는 경우가 있는데, 임대인의 과거 이력을 보기 위해서는 꼭 말소사항이 포함된 등기부등본을 확인해야 합니다.

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2. [갑구]는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 소유권자와 임대인이 동일한지 꼭 확인하세요. 그리고 압류, 가압류 등 소유권이전 외의 사항이 기재되어있는지 확인하세요. 압류, 가압류 등 제한이 있는 부동산은 꼭 피하세요. 특히 말소사항도 상세히 살펴서 임대인이 소유권을 취득한 이후에도 압류, 가압류 등의 제한이 있었는지 확인하세요. 임대인이 소유권을 취득한 후 과거 가압류 등이 되었고 이를 말소했다고 하더라도, 앞으로 같은 일이 반복될 수도 있습니다.

3. [을구]는 소유권 이외의 권리에 관한 사항입니다. 근저당권, 주택임차권(임차권등기) 등이 기재되어 있는지 확인하세요. 개인적으로 근저당권, 저당권 등이 설정된 집으로 이사가는 것은 권해드리지 않습니다. 추후 경매 등 문제가 발생했을 때 후순위로 밀리기 때문입니다. 또한 현재 주택임차권 등기가 되어 있거나 임대인이 소유권을 취득한 이후 주택임차권 등기가 설정되었다가 말소되었다면, 그 집은 피하기를 권해드립니다. 현 임대인이 계약 종료 후 여러분에게 보증금을 반환하지 않을 수 있습니다.

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임차인의 입장에서 확인해야할 사항을 아주 간단히 살펴봤습니다. 개별적인 사안에 따라 등기부등본에서 확인해야 할 사안이 더 많을 수 있으며, 또한 위 내용은 저의 개인적인 의견을 기재한 것이라는 알려드립니다.

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마지막으로, 위 1 내지 3의 사항이 다 충족되더라도 100% 안심할 수는 없습니다. 우리나라에서는 부동산등기에 공신력을 인정하기 않기 때문입니다(대법원 1967. 1. 23.자 66마1165 등). 등기의 공신력에 대해서는 다음에 다루도록 하겠습니다.

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

(위 글은 이동규 변호사 개인블로그의 글과 동일한 내용을 담고 있습니다)

처음부터 끝까지 이동규 변호사가 함께 하겠습니다.