안녕하세요. 법무법인 강남 김상윤 변호사입니다.
오늘은 명도소송에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.
명도소송은 부동산 분쟁중 가장 빈번하게 발생하는 소송중 하나입니다. 불법으로 점유중인 부동산을 실질적인 소유자인 임대인에게 반납할 것을 요구하는 것이며 승소 후 퇴거를 하지 않는 경우 임차인에게 처벌이 내려집니다.
부동산을 불법적으로 점유한 임차인에 대한 명도소송이 승소하는 경우 집행문이 발효되어 강제집행 절차를 통해 임차인를 내보내고 부동산을 인도받을 수 있습니다.
명도소송은 특정사유에 해당하는 경우 승소확률이 높아집니다.
1. 임대차 계약기간이 종료된 경우
2. 임차인이 차임을 연체하거나 무단전대 등의 사유로 인해 임대차계약을 해지한 경우
3. 권한 없이 토지·건물을 점유하고 있는 경우
4. 부동산을 낙찰받았으나 인도명령신청이 기각된 경우일 때에 제기를 할 수 있습니다.
대부분 명도소송을 제기하는 임대인은 승소에 이르지만 소송 전 사전에 확인하셔야 하는 부분이 있습니다.
먼저 퇴거를 요청하였다는 사실을 객관적인 자료로서 소명해 내어야 합니다.
불법적으로 점유하고 있다는 사실은 단순히 주장만으로 인정받지 못합니다. 따라서 퇴거를 요청한 사실을 자료로서 입증하시길 바랍니다.
구체적으로는 내용증명을 보내거나 카톡이나 문자로 계약해지의 의사를 전달하는 것이 바람직합니다.
임차인이 임의적으로 퇴거를 하지 않았다는 사실을 기록으로 문서화하여 남겨놓는 것이 좋습니다.
이는 당사자 간에 부동산 계약을 체결한 사실관계를 명확히 기재하여야 합니다. 임대차계약이 해지가 되었다는 점을 비롯해 세입자가 그에 따라 건물 명도를 넘기지 않고 있다는 점, 이후 분명히 법적으로 대응하겠다는 의사를 명확하게 명시해 놓는 것이 반드시 필요합니다.
이때 묵시의 갱신여부를 사전에 확인하시길 바랍니다.
현행 주택법상 임대차 계약이 만료되기 6개월 전이나 최소1개월전에 계약해지 통고를 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다.
따라서 계약갱신을 하지 않을 것이라는 통지를 분명히 하는 것이 매우 중요합니다.
이후 부동산점유이전금지 가처분 신청을 하여야 추후에 발생할 문제를 예방할 수 있습니다.
부동산 점유이전금지가처분이란 목적물의 인적, 물적 현상을 본 집행시까지 그대로 유지하도록 하는 가처분을 의미합니다.
실제로 임차인이 타인에게 부동산을 무단으로 넘기는 경우 명도소송에서 승소를 하더라도 부동산을 인도받을 수 없으며 제 3자에게 다시 명도소송을 진행하여야 하는 사례가 발생하고 있습니다.
다시 명도소송을 하더라도 패소할 가능성은 낮지만 시간과 비용측면에서 많은 손해를 볼 수 있기에 가처분신청을 해두는 것이 도움이 됩니다.
명도소송을 준비중이라면 사전에 법률전문가의 자문을 받아 철저히 준비하시는 것을 권해드립니다.
만일 승소 이후에도 임차인이 임대차건물에서 퇴거를 하지 않는다면 부동산 인도 강제집행을 신청해 강제집행을 하여야 합니다.
임차인에게 물리적인 강제력으로 인해 퇴거를 시킬 수는 없으니 법적 절차를 적법하게 걸쳐 부동산을 인도받으시길 바랍니다.
부동산분쟁은 되찾기 까지 생각보다 복잡하고 어렵습니다. 그러므로 임대차 사건 경험이 많은 법률전문가의 도움을 받아 진행하라고 추천을 드리고 싶습니다.
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