전세묵시적갱신 해지 후 보증금반환 

안녕하세요. 법무법인 강남 김상윤변호사입니다.

오늘은 전세묵시적갱신 해지 후 보증금 반환에 관해 말씀드리고자 합니다.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)



① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

위에서 보여드린 것처럼 우리 주택임대차보호법을 참고하면 임대차기간이 종료되기 6개월전부터 최소 2개월까지 임차인 또는 임대인은 계약갱신을 요구하거나 계약해지 통보를 해야지 임대차계약 종료가 가능합니다.

만약 계약종료 기간이 거의 다 왔는데도 불구하고 임차인과 임대인이 계약갱신에 대해 서로 의견이 없을 경우에는 임대차계약은 묵시적으로 갱신이 될 수 있습니다.

묵시적계약갱신이란 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 하는 것을 의미하는데요. 쉽게 말해 자동으로 계약이 연장되는 것을 말하며 묵시적 갱신 횟수에 대한 제한은 없습니다.

만약 임차인이 계약종료전 계약갱신을 요구하지 않거나 임대인이 계약갱신에 대한 거절의사를 밝히지 않을 경우에는 전세계약이 종료되더라도 자동으로 계약할 당시 임대차 조건과 동일하게 계약이 연장되어 거주를 할 수 있습니다.

그리고 묵시적계약갱신은 일반적으로 전세계약이 2년이기 때문에 2년이 더 적용되어 총 4년을 살 수 있습니다.

전세묵시적갱신, 임차인은 언제든지 해지할 수 있습니다.

묵시적 갱신이 될 경우 2년 더 연장을 해야 합니다. 그래서 대부분 묵시적 계약갱신이 될 경우 무조건 2년을 더 살아야 한다고 생각을 합니다.

그러나 전세묵시적 갱신이 되었다고 하더라도 임차인은 임대인에게 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있습니다.

전세 묵시적 계약갱신 후 예상에 없던 이사를 가야하는 상황이 생길 수도 있는데요. 이런 상황이더라도 임차인은 집주인에게 임대차계약을 언제든지 통보할 수 있습니다.

여기서 주의할 점은 묵시적 갱신 해지는 해지통보가 된 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 그로인해 보증금 반환은 계약해지 후 3개월 안에 반환이 가능합니다.

그리고 묵시적 갱신 해제 후 새로운 임차인을 구하는 과정에서 발생하는 중개 수수료인 복비 또한 전혀 부담하지 않으셔도 됩니다.

흔히 전세계약 중간에 이사를 할 경우 집주인이 새로운 임차인을 구하고 가라고 하거나 새로운 임차인을 구하는 중개수수료를 임차인에게 부담하라고 하는 경우가 빈번합니다.

하지만 현행법상 묵시적계약이 중간에 끝나더라도 중개수수료는 집주인이 부담해야 한다고 나와있습니다.

때문에 임대차계약서상 특약사항으로 기재를 해 놓은 것이 아니라면 전세묵시적 갱신을 해지헀더라도 새로운 임차인을 구하는데 필요한 중개수수료를 낼 의무가 없습니다.

전세묵시적갱신, 임대인이 절대 거절할 수 없습니다.

앞에서 말씀드린 것처럼 전세묵시적갱신은 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우가 있는데. 이럴 때는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차하는 것을 말합니다.

또한 세입자의 주거안정을 위해 새롭게 개정된 법안 중 하나이기 때문에 묵시적 갱신 이후 임차인은 계약 도중에 계약해지가 가능하더라도 임대인은 임차인에게 계약해지를 요구할 수 없습니다.

예를 들어서 설명해드리면 A씨는 전세로 2년 거주 후 묵시적 계약 갱신이 되어 2년 더 전세계약을 체결한 집에서 거주를 하고 있었습니다.

그러다 갑자기 집주인이 실거주 목적으로 A 씨에게 퇴거를 요청하였습니다. 아직 묵시적 계약 갱신이 끝나려면 6개월이나 남아있는데도 불구하고 집에서 나와달라고 요구를 한 것입니다.

새롭게 개정된 주택임대차보호법을 참고하면 전세임대차 계약을 맺고 2년 거주한 세입자가 원한다면 1회에 한해 전세계약을 요구할 수 있는 전세계약갱신청구권이 있습니다.

하지만 임차인이 계약 갱신청구권을 행사하면 원칙적으로는 임대인은 계약갱신에 대해 거절을 할 수 없지만 예외적으로 정당한 사유가 있을 경우에는 거절이 가능합니다.

정당한 사유로는 2개월분 월세를 연체하는 것 또는 집주인이나 집주인의 직계존비속이 실거주를 하는 것입니다.

또한 임대인 동의 없이 임대차 내부 파손하는 행위 또는 개조하는 등의 행위 그리고 재개발이나 재건축을 해야 하는 상황, 임대인의 동의 없이 다른 제3자에게 전대한 경우 그 외에도 임대인과 임차인이 서로 합의하여 상당한 보상이 이뤄진 경우에도 거절이 가능합니다.

하지만 우리 주택 임대차법에는 묵시적갱신이되면 세입자의 존속기간에 관해 2년을 보장하고 있습니다.

즉, 임대인이 실거주를 이유로 임차인에게 퇴거 요청을 하더라도 묵시적 계약갱신 기간에는 세입자를 내보낼 수 없습니다.

전세묵시적갱신후 임대인이 거절할 수 있는 경우도 있습니다.

앞에서 말씀드렸던 임대인의 동의 없이 무단으로 임대차를 전대하는 등 임차인에게 불법적인 사유가 있을 때에는 전세묵시적계약 갱신이 되더라도 임대인은 언제든지 계약을 거절할 수 있습니다.

그러나 임대차계약해지 사유가 없을 경우에는 묵시적계약갱신이 될 경우 중간에 세입자에게 퇴거 요구가 불가합니다.

오늘은 전세묵시적갱신에 대해 말씀드렸습니다. 간단하게 주의사항에 대해 더 말씀드리면 묵시적 갱신이 되면 계약서를 작성할 필요가 없으며, 만약 계약서를 작성하게 되면 세입자는 오히려 중도에 해지가 불가능합니다.

따라서 기본적으로 전세 묵시적 갱신후에 다시 계약서를 작성하실 필요가 없습니다. 임차인이 전세 대출을 받아야 할 때에는 은행에서 새로운 전세 계약서를 요구할 때가 있는데 그런 상황에만 계약서를 재작성하시면 됩니다.