임대차보증금반환 묵시적 갱신 된 경우? 

안녕하세요. 법무법인강남, 김상윤변호사입니다.

​오늘은 묵시의 갱신에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

주택임대차법이 개정되어 원칙적으로 임대차 기간이 만료되거나 합의해지 또는 법정해지가 되지 않는 한 종료가 되지 않고 2년간 더 연장이 될 수 있습니다. 이를 묵시적 갱신이라고 하는데요.

최대 6개월전부터 최소 2달전까지 임대인과 임차인이 계약 연장이나 보증금·월세 등 계약 조건에 대해 별다른 합의가 하지 않으면 계약이 갱신되는 조항입니다.

위의 조항으로 인해 이사를 가야하는 상황이 발생하는 경우, 보증금을 돌려받을 수 없을까봐 걱정을 하시는 분들이 의외로 많습니다.

​하지만 임차인의 경우 임대차보증금을 반환받을 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

위의 법률에 근거하여 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.

임대차보증금, 묵시적 갱신계약해지후 3개월후 반환가능

묵시적 갱신은 임차인의 주거안정을 위해 개정이 된 상황입니다. 따라서 임차인이 잘못을 하지 않은 경우 2년 더 계약이 연장이 될 수 있습니다.

하지만 월세 등 연체가 되었을 때, 그리고 임차인이 부동산을 파손하거나, 임대인의 동의없이 제3자에게 부동산을 임대한 경우엔 묵시적 갱신 권리를 인정받을 수 없습니다.

주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 “묵시적계약에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”고 명시가 되어 있기 때문입니다.

이러한 이유로 묵시적 갱신계약 해지통보는 언제든 가능해도, 해지통보후 3개월이 지난후에야만 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

임대차보증금반환, 묵시적갱신이유로 거절한다면?

만일 임대인이 임대차보증금반환을 거부한다면 전세금 반환소송을 통해 계약 해지 및 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

​하지만 소송은 짧게는 6개월 길게는 3년까지 진행될 수 있으므로 소송 전 지급명령을 활용하는 것도 방법이 됩니다.

지급명령이란 간이소송절차로 보증금반환청구소송을 한것과 동일한 판결결과의 효과를 지니고 있습니다. 그래서 보증금반환을 빠르게 받고자 할 때에는 소송보다는 지급명령신청을 하는게 더 유리합니다.

​하지만 임대인의 인적사항과 함께 주소를 다 알고 있을 때, 임대인과 의견차이가 없을 때 신청 및 인용이 가능합니다.

​이 외에도 내용증명을 발송해 보증금을 받아낼 수 있습니다. 법적 효력은 없지만 임대인에게 심리적 압박을 줄 수 있으므로 상황에 맞게 사용하시길 바랍니다.