[민사] 전세보증금 / 임대차보증금 - 반환소송부터 강제집행까지 

안녕하세요. 법률사무소 태린 김지혁 변호사입니다.

최근 전세보증금(임대차보증금)을 반환받지 못하는 분들이 많이 있습니다.

금리상승, 부동산 시세 하락 등으로 소위 깡통전세가 많이 발생하면서 더 많은 임차인들이 고통받고 계신것 같습니다.

기사로만 보던 일이 아닙니다. 

막상 내가 당사자가 되어 보증금을 돌려받지 못하는 경우 어떻게 해야되는지 막막할 수밖에 없습니다.

이번에는 임차기간 만료를 앞두고 임대인에 대한 반환소송부터 신용조회, 강제집행까지 한번에 진행한 사례를 통하여 보증금을 반환받는 절차와 방법을 소개합니다.

1. 사실관계

의뢰인은 약3억원의 보증금으로 전세를 살던 중 결혼을 하게 되었습니다. 결혼 직후가 만기라 보증금을 돌려받으면 신혼집으로 이사를 하려고 계획하였고, 약 4개월 전에 임대인에게 갱신하지 않고 만기하면 퇴거하겠다고 통보하였습니다. 그러나 만기가 다가오는데도 임대인은 전세금을 오히려 올려서 부동산에 내어놓는 등 전세금반환을 위한 적극적인 조취를 전혀 취하지 않았습니다. 결국 만기날 전세금을 반환받지 못하게 되었습니다.

2. 이 사건의 주요 쟁점

임대차보증금의 반환을 위해서는, 만기 2개월전 갱신거절의 통지 및 보증금 반환 청구, 임차권 등기 및 반환청구소 제기, 임대인 재산조회 및 강제집행의 순서대로 빠른 시간내에 원할하게 이루어져야 합니다.

아무리 임차인이라고 하더라도 나의 권리를 적극적으로 주장하지 않으면 아무도 챙겨주지 않습니다.

그리고 주민등록 및 이사를 함부로 하면 대항력과 우선변제권이 모두 상실되는 큰 불이익을 받을 수 있기에 반드시 법적조치를 취한 후 이사하셔야 합니다.

3. 사건 진행 경과 및 변론방향

우선 의뢰인의 신혼집으로의 이사를 위해서, 임차권 등기명령을 신청하여 등기부에 임차권을 등기하였습니다. 

이후부터는 이사를 가거나 전입신고를 빼도 대항력이 그대로 유지되기에, 의뢰인은 신혼집으로 마음편하게 이사하시고 전입신고도 마치셨습니다.

동시에 임대차보증금 반환소송을 제기하였고, 소송비용 등도 모두 임대인이 부담할 수 있도록 진행하였습니다.

4. 결과 : 원고 승소

법원으로부터 원고 승소 판결을 받아 임대차보증금(전세금) 전액에 대하여 이자까지 전부 받고, 소송비용 역시 임대인이 부담하게 되었습니다.

그 직후 임대인에 대한 별도의 신용조회를 의뢰하여 임대인 명의 재산(부동산, 계좌 등)을 파악한 후, 해당재산에 대하여 강제집행(압류, 추심, 강제경매 등)을 취하였습니다.

전세금/임대차보증금을 돌려받는 것은 임차인의 정당한 권리이지, 단순한 임대인의 협조사항이 아닙니다.

요즘 같은 부동산 경기에는, 기다리기만 해서는 보증금을 정상적으로 반환받기 어렵습니다.

어떻게 시작을 하여야 하는지 법적도움이 필요하시다면, 언제든 연락주시기 바랍니다.