누수문제로 보수가 필요한 상황에서 임차인의 수선거부 (상담사례) 

아랫집에서 누수문제로 연락이 와서 저희 집(윗집) 보수공사를 해야하는데,

현재 그 집에서 살고 있는 임차인이 수선을 거부합니다.

어떻게 해야할까요?

5층 아파트 소유자(임대인)인 의뢰인은 최근 4층 집주인으로부터 윗집에서 물이 샌다는 연락을 받았습니다.

이에 의뢰인은 4층의 피해를 확인한 뒤 4층 집주인에게 보수공사를 해주고, 보수공사를 하는 동안 4층 집주인이 거주할 수 있는 숙박비도 지급해주기로 하였고, 4층 집주인은 빠른 시일내에 보수공사를 완료해주면 가구, 가전의 피해는 별도로 청구하지 않는 것으로 서로 원만하게 조율하였습니다.

  그런데 문제는!?

의뢰인 소유의 5층 아파트에는 "임차인"이 거주하고 있었는데, 임차인은 본인이 거주하는 동안 보수공사를 할 수 없다며 수선을 거부하는 것입니다.

  이럴 땐 어떻게 해야할까요?

임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.
민법 제624조(임대인의 보존행위, 인용의무)
임대인은 임대물의 보존에 필요한 행위를 하여야 하고, 임차인은 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 때에는 이를 수인하여야 하는 의무가 있습니다(민법 제624조).

즉, 이 사안에서 임차인은 의뢰인의 보존행위를 거절할 수 없습니다.

임차인의 거부행위는 법령상 의무위반이 행위가 되고, 이로 인해 임대인에게 손해가 발생한다면 추후 임대인은 임차인에 대하여 불법행위에 기한 손해배상청구를 할 수 있습니다.

그렇다면, 지금 임대인이 할 수 있는 조치는 무엇일까요?

  내용증명을 보내기

앞서 말씀드린 바와 같이, 임차인의 수선거부행위는 법령상 의무위반으로 불법행위가 되나, 이로 인한 손해발생에 관한 입증책임은, 이를 주장하는 "원고", 즉 "임대인"에게 있고, 향후 "손해배상액"에 관한 쟁점이 문제될 수 있습니다.

이에 내용증명을 통하여, 임차인이 수선을 거부함으로써 발생하게 될 손해를 적시하시고, 계속해서 수선을 거부한다면 이로 인해 발생하게 될 손해를 임차인에게 청구하겠다는 내용의 "내용증명"을 발송하십시오.

이는 향후 소송상 자료로 쓰일 중요한 증거자료가 될 것입니다.

임차인 입장에서는 계약상 임차목적물을 사용할 권리가 있는데

임차인에게 가혹한 것 아닌가요?

네, 맞습니다.

임차인의 입장에서는 충분히 그럴 수 있습니다. 이에 민법은 다음과 같이 규정하고 있습니다.

민법 제625조

임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.

민법 제627조

① 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.

② 전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

임차인은 1) 임대차계약을 해지할 수 있고, 2) 임대료의 감액을 청구할 수 있습니다.

이상 임대인과 임차인의 각 입장에서 법적으로 어떻게 대응할 수 있는지를 살펴보았습니다.

가장 좋은 방법은 원만하게 서로의 상황을 배려하며 조율하는 것이라 생각합니다.

임대차계약의 해지는 임대인이나 임차인 서로에게 부담이 될 것입니다. 임대인의 입장에서는 갑자기 임대보증금을 반환해줘야하고, 임차인의 입장에서는 새로운 거처를 물색하고 이사해야하는 번거로움이 있기 때문이지요.

임대인은 보수공사동안 임차인 거주할 수 있는 공간(내지 숙박비 지급)을 마련해주고, 임차인은 건물에 필요한 보존행위를 수인하는 것이 가장 좋은 방법이라 생각됩니다.

내용증명,

변호사의 도움이 필요할까요?

"반드시" 필요한 것인지 물어보신다면, 꼭 그렇진 않습니다.

다만, 향후 소송가능성이 있는 사안이라면, 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋고, 향후 소송위임까지 고려하셔서 변호사를 선임하시는 것이 좋습니다.

이는 내용증명을 작성하시는 변호사님께서 향후 소송까지 고려하셔서 어떤 취지로 어떠한 내용이 들어가야하는지를 판단하여 작성하시기 때문입니다.

- 소송에 진심인 편, 김한송변호사 올림 -