매매예약 소유권이전청구가등기를 한지 10년이 지났어요(상담사례) 

※ 실제 상담내용을 정리한 사례입니다 ※

​변호사님, 지금이라도 소유권이전등기를 해야할까요?

A부동산이 더 오를 것 같긴한데 ......

┃ 사실관계

1) 상담의뢰인(채권자 겸 가등기권자)은 2011. 2.경 채무자에게 1억원 상당액을 대여​하면서 그 담보로써 A부동산에 '몌몌예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기'를 마쳤습니다.

2) 가등기 이후, 채무자의 체납, 채무불이행 등으로 A부동산에 관하여 국가(세무서), 금융권(은행, 대부업체 등) 등으로부터 압류 및 가압류가 설정되어었고, 상담의뢰인 외 다른 채권자들로부터 수개의 가압류가 들어온 상황이었습니다.

3) 상담의뢰인은 모든 저당권자 및 압류,가압류권자들보다 최우선순위에 있는 가등기권자였고, 차용당시 A부동산의 가치는 1억원 정도였으나 현재는 3억원 정도의 가치가 있는 부동산이며, 상담의뢰인 외 다른 채권자들의 채권액 합산액은 현재 A부동산의 가치를 상회하였습니다.

4) 기타 사정 : 차용증, 2021. 2.경 작성한 채무자의 채무확인서, 채무자의 이자변제내역 등



┃ 의뢰인 요청사항
1) 부동산을 가져오는게 나을까요? 경매신청하는게 나을까요?
2) 괜히 법적으로 복잡해지는 것은 싫어요. 빨리 해결해버리고 싶습니다.

┃결론

A부동산 가져오지마세요.
반드시 후순위권리자들로부터 소송들어옵니다.

최대한 간단하고 요점만 간단히 설명드릴께요.

(그렇지 않으면 민법강의가 될 것 같은.....)

김한송변호사가 위와 같이 답변 이유는,

"담보가등기"와 "청구권보전을 위한 가등기(소유권이전청구권보전가등기)"의 행사가능 기간(소멸시효)

에 있습니다.

청구권보전가등기의 경우 10년의 소멸시효가 있는데,

위 사안에서는 상담 당시 이미 매매예약을 원인으로 한 본등기청구권을 행사하기 위한 소멸시효를 도과한 시점

이었습니다. 만약 10년의 소멸시효가 지나지 않은 시점이라고 한다면, 저는

"A부동산 가지고 오십시오"

​라고 답했을 겁니다.

왜냐면, 상담의뢰인이 본등기를 경료한 순간, 후순위에 있던 권리자들은 휘리릭~

그러나 이 사안에서는 매매예약을 원인으로 한 본등기청구권의 권리행사기간이 지났기 때문에, 만약 본등기를 경료한다면 그 뒤에 있는 후순위권리자들은 아마 벌떼같이 달려들어 "소멸시효기간이 도과한 가등기로써 말소되었어야 했다"며, 소송을 제기할 것이 불 보듯 뻔한 상황이었습니다.

그나마 다행인 것은 상담의뢰인은 최우선순위에 있는 담보가등기권자라는 점 !

(이와 관련하여 가담법 적용여부 또한 검토대상이 되었으나, 설명은 생략하겠습니다)

의뢰인의 두번째 요청사항을 고려하려, 청산의 방법으로써 본등기하기 보다는

"경매신청"

하는 것으로 !!

┃상담을 마치며

위 건의 상담의뢰인은 "최우선순위 가등기권자"였다는 점에서 참으로 다행스러웠습니다.

A부동산을 통해 채권을 보전할 수 있는 상황이었기 때문이죠.

상담 이후 의뢰인이 원하는대로 일이 잘 마무리 되셨기를 바랍니다.

- 소송에 진심인 편, 김한송변호사 올림 -