역전세난, 깡통전세... 전월세 임차보증금을 반환받지 못한 세입자의 사례는 언론에서 뿐만 아니라 우리의 주변에서도 심심치 않게 들려오고는 하는데요. 임대인(집주인)이 임대차계약 종료일에 맞춰 보증금을 전액 반환한다면 아무런 문제가 없겠지만, 반환을 거부하는 경우라면 어떻게 해야 할지 막막하기만 합니다. 오늘은 임대인(집주인)이 임차보증금을 반환하지 않는 경우 그 법적 대처방법에 대해 알아보겠습니다.
1. 소송을 진행하기 전 미리 준비해주세요.
- 임대인(집주인)에게 내용증명우편을 발송해 주세요.
임대인(집주인)에게 소송을 제기하기 전에 ① 임대차계약의 체결 사실, ② 임대차계약의 종료, ③ 그에 따라 반환받을 보증금 액수를 적은 내용증명우편을 발송하여 보증금의 반환을 독촉합니다. 임대인(집주인)이 내용증명을 받고 보증금을 반환한다면 소송 없이 조속히 사건이 해결되어서 좋고, 그렇지 않다고 하더라도 추후 진행될 소송을 위해 임대차계약이 종료되었다는 것을 임대인(집주인)에게 미리 통보할 필요가 있기 때문입니다.
임차보증금은 임대차계약이 종료된 경우에 반환하는 것이기 때문에 만약 임차인(세입자)이 임대인(집주인)에게 임대차계약의 종료를 통지하지 않는 경우, 임대차계약이 종료되지 않고 묵시적 갱신되어 계약이 지속될 우려가 있기 때문에 이를 방지하기 위함입니다.
아래는 간략한 내용증명 예시입니다.
1. OOO(임차인)은 2018. 11. 1.(계약체결일) XXX(임대인)으로부터 서울 OO구 OO로 123 지상 콘크리트조 슬라브지붕 1층 120평방미터에 관하여 임대차계약기간 2018. 11. 1.부터 2019. 11. 1.까지, 임대차보증금 1,000만원, 월차임 20만원으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 같은날 임대차보증금 1,000만원을 XXX(임대인)의 계좌로 송금하였습니다.
2. 위 임대차는 2019. 11. 1. 그 기간만료로 종료되었습니다.
3. 그럼에도 XXX(임대인)은 현재까지 OOO(임차인)에게 임대차보증금 1,000만원을 반환하지 아니하고 있는바, 2019. 12. 1.까지 위 금원을 지급하기 바라며, 이를 이행하지 않을 시 법적인 조치를 취할 수 밖에 없음을 고지하는 바입니다.
- 임차권등기명령을 신청해주세요.
임대차계약이 종료된 후 보증금을 전부 또는 일부 반환받지 못했지만 어쩔 수 없이 이사를 가야하는 임차인(세입자)은 불안해하실 것 없이 임차권등기명령을 신청하시면 됩니다.
임차인(세입자)은 ① 주택의 인도(점유) + ② 주민등록 + ③ 확정일자를 갖추면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖게 되는데, 임대차계약 종료 후 아무런 조치 없이 이사하고 주택에 대한 점유와 주민등록을 유지하지 못하게 되면 위 대항력 및 우선변제권을 상실하게 됩니다.
대항력이란 임대인(집주인)이 집을 제3자에게 매도하는 등으로 임대인(집주인)이 바뀌게 되는 경우 임차인(세입자)이 새로운 임대인(집주인)과 새로운 임대차계약을 체결하지 않더라도 기존의 임대차계약 내용을 새로운 임대인(집주인)에게 주장할 수 있는 권리로, 대항력을 갖춘 임차인(세입자)은 새로운 임대인(집주인)에게 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
우선변제권이란 임차인(세입자)이 다른 근저당권자 등 채권자에 비해 우선하여 보증금을 반환받을 수 있는 권리입니다. 다만 임차인(세입자)이 절대적인 우선권을 가지는 것은 아니고 다른 채권자들이 근저당권 등을 설정한 날짜와 비교하여 그 순위에 따르게 됩니다. 즉, 임차인(세입자)이 2020. 1. 1.에 주택을 인도받고 주민등록과 확정일자를 갖추었다면, 2019. 12. 1.에 근저당권을 설정한 채권자보다는 후순위로, 2020. 2. 1.에 근저당권을 설정한 채권자보다는 우선순위로 변제를 받게되는 것입니다.
이에 임차인(세입자)은 건물 등기부, 임대차계약서, 주민등록표등본 등 필요서류를 갖추고 임차권등기명령을 신청하여 이사를 가더라도 대항력 및 우선변제권을 유지하도록 합니다.
- 가압류 등 보전처분을 신청해주세요.
임대인이 재산을 은닉하거나 빼돌릴 가능성이 있는 경우라면 소 제기 전에 미리 임대인의 재산에 가압류 등 보전처분을 신청합니다. 통상 변호사를 통해 소송을 진행하는 경우라면 소 제기를 준비하면서 함께 진행하게 됩니다.
2. 소송 등을 통해 판결문 등을 받아 집행권원을 확보하고 임대인(집주인)의 재산에 강제집행을 합니다.
- 임대인(집주인)에게 내용증명우편 등을 통해 임차보증금의 반환을 청구했음에도 임대인(집주인)이 스스로 임차보증금을 반환하지 않는 경우라면 임차인(세입자)은 소송 등을 통해 집행권원을 확보하여 임대인(집주인)의 재산에 강제집행을 할 수 밖에 없습니다.
- 집행권원은 대표적으로 확정된 판결이 있고, 그 외에도 확정된 화해권고결정, 조정에 갈음하는 결정, 지급명령, 이행권고결정과 화해조서, 인낙조서, 조정조서 등이 있습니다.
- 임차인(세입자)은 소송 등을 통해 ① 임대차계약의 체결(임대차계약서로 입증 가능합니다.) + ② 임대차보증금의 지급(임대차보증금 이체 확인증 또는 영수증으로 입증 가능합니다.) + ③ 임대차의 종료 사실(임대차기간이 종료한 경우에는 따로 입증할 것이 없고, 임대차계약서 상 정해진 기간 종료 전이라면 앞서 보낸 내용증명우편 배달증명을 통해 입증 가능합니다.)을 입증하여 집행권원을 확보하고,
위 집행권원을 기초로 임대인(집주인)의 부동산(임대차목적물이 아니어도 가능합니다.)에 대한 경매, 유체동산 압류(소위 빨간딱지 붙는다는 것), 채권(예금, 보험 등)에 대한 압류 및 추심 등을 통해 보증금을 반환받게 됩니다.
여기까지 임대인(집주인)이 임대차계약이 종료했음에도 스스로 임차보증금을 반환하지 않는 경우 임차인(세입자)의 법적 대응 방법에 대해 알아봤습니다.
구체적인 사항은 변호사와 상담을 통해 조력을 받으시기 바랍니다. 감사합니다.
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