1. 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권 요건
민법
제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
주택임대차보호법
제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
우선 임차인이 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는
(1) 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 사이에 주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부에 대한 임대차, 즉 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 주택을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고, 임차인(세입자)이 이에 대하여 차임(월세 등)을 지급할 것을 약정하여야 합니다.
→ 흔히 말하는 월세 또는 전세 계약을 체결하는 경우가 이에 해당합니다. 전세는 임차인이 매월 차임을 지급하지는 않지만 보증금을 지급하고, 보증금의 이자 상당액이 차임에 해당하는 것으로 역시 임대차에 해당합니다. 반면 주택을 무상으로 사용하는 경우라면 임대차에 해당하지 않습니다.
(2) 임차인(세입자)은 임대인(집주인)으로부터 주택을 인도받고, 주민등록(전입신고)을 마쳐 대항력을 갖추어야 합니다.
→ 임차인(세입자)은 등기를 하지 않더라도 주택의 점유와 주민등록을 갖추면 그 다음날부터 대항력을 취득해 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 있습니다.
다만, 임차인(세입자)은 주택의 점유와 주민등록을 모두 갖춘 다음날 오전 0시부터 대항력을 취득하므로, 임차인(세입자)의 주택 점유와 주민등록, 제3자의 근저당권등기가 같은 날 이루어졌다면 근저당권자가 우선하게 됩니다.
주택임대차보호법
제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
주택의 임차인(세입자)이 대항력을 갖추고 보증금액이 일정액 이하라면, 위 임차인(세입자)은 소액임차인으로서 일정 금액을 선순위 담보물권자(근저당권자 등) 보다 우선하여 변제를 받게 됩니다. 이를 소액임차인의 최우선변제권이라고 합니다.
2. 소액임차인의 최우선변제권의 범위
주택임대차보호법 시행령 제10조 및 제11조에 따르면 소액임차인에 해당하기 위한 보증금의 범위와 최우선변제를 받을 수 있는 보증금액을 규정하고 있습니다.
위 조항은 현재까지 여러 차례 개정을 통해 보증금액이 변경되어 왔습니다. 최근 소액임차인의 기준은 아래와 같습니다.
3. 구체적인 사안에 적용
임차인 A는 세종시에 소재하는 아파트를 전세 보증금 9천만 원, 임차기간 2018. 10. 1.부터 2020. 4. 30.까지로 정하여 임차하였다(A는 2018. 10. 1.에 주택을 인도받고, 주민등록을 마친 뒤 확정일자까지 받았음). 그런데 위 아파트에는 2017. 6. 20.자로 마친 근저당권자 B은행, 채권최고액 9천만 원(경매 당시 채무액은 1억 원이라 가정)의 근저당권등기가 있었다. 위 아파트에 대해 경매가 진행되었고, 위 아파트의 매각대금은 1억 3천만 원이었다.
A는 소액임차인으로 B은행에 우선하여 보증금 중 일부를 변제받을 수 있을까? A는 최종적으로 얼마를 배당받게 될까?
(1) 우선 임차인 A가 소액임차인으로서 최우선변제를 받기 위해서는 대항력과 소액임차인의 요건을 갖추어야 합니다.
A는 2018. 10. 1. 임대차계약을 체결하고 주택을 인도받았으며 주민등록을 마쳤으므로, 2018. 10. 2. 제3자(B은행 포함)에 대한 대항력을 취득했습니다.
또한 A는 세종시에 소재한 주택을 임차하였고, 전세 보증금 9천 만원으로 1억 원 이하이므로 일응 소액임차인에 해당하는 것으로 생각할 수 있습니다.
그런데 이 사안의 정답은 A는 소액임차인에 해당하지 않아서, B은행에 우선하여 보증금 중 일부를 변제받을 수 없다는 것입니다.
A가 소액임차인에 해당하는지 여부는 주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조에 따라 A의 임대차계약 체결일 기준이 아닌 A보다 앞서 담보물권을 취득한 자를 기준으로 판단하기 때문입니다.
주택임대차보호법 시행령 부칙
제2조(소액보증금 보호에 관한 적용례 등) 제10조 제1항 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.
즉, B은행은 2017. 6. 20. 근저당권등기를 마친 담보물권자인데, 위 시점의 세종시의 소액임차보증금 기준은 6천만 원 이하이므로, 보증금이 9천만 원인 A는 소액임차인에 해당하지 않는다는 것입니다.
따라서 이 사건 아파트의 매각대금 1억 3천 만원은 B은행에게 9천만 원(채권최고액 범위 내)이 배당되고 난 뒤, A에게 4천만 원이 배당됩니다.
(2) 그런데 만약 위 사안에서 B은행이 근저당권등기를 2018. 9. 20.에 마쳤다고 가정한다면 어떻게 될까요?
이 경우라면 2018. 9. 20. 기준 세종시의 소액임차보증금 기준은 1억 원이므로, 보증금이 9천만 원인 A는 소액임차인에 해당하여 3,400만원을 B에 우선하여 변제받게 됩니다.
즉, 경매 매각대금은 A에게 3,400만원, B에게 9,000만원, 또다시 A에게 400만원의 순서로 배당되게 됩니다.
(3) 위 두 경우에 A는 어떤 방식으로든지 4,000만원을 배당받게 되니까 차이가 없는 것이 아니냐라고 생각할 수도 있겠지만, B은행의 채권최고액이 1억 원이었다고 가정해보면 A가 소액임차인이 아닌 첫 번째 경우 A는 3,000만원을 배당받지만(B은행이 1억 원을 받으므로), A가 소액임차인인 두 번째 경우 A는 3,400만원을 배당받게 되어 실제 수령하는 배당금에 차이가 발생합니다.
또한 실제 사안이라면 매각대금에서 경매비용, 체납된 세금도 배당하고, 근저당권자가 여러 명인 경우도 존재하므로 소액보증금을 배당받는 것이 생각보다 중요한 일이 될 수 있습니다.
여기까지 소액임차인의 최우선변제권의 요건을 알아보고 구체적인 사례에 적용해 보았습니다.
임대차계약 체결 전에 미리 부동산 등기부등본 확인을 통해 주택 경매시 소액임차인 요건에 해당하는지, 보증금은 어느 정도 회수할 수 있는지를 파악해 보시기 바랍니다.
다만 구체적인 사안에 따라 법적 대처 방안은 달라질 수 있으므로 법률행위 전 반드시 법률전문가인 변호사와 상담을 통해 조력을 받으시기 바랍니다. 감사합니다.
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