전월세 세입자 경매 대처: 배당요구,명도확인서등 보증금 반환받기 

전월세 세입자라면 임차보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지 항상 걱정이 있을 수밖에 없는데요. 임차인(세입자)에 앞서는 근저당권자 등 채권자가 없다면 임대차목적물이 경매가 되더라도 낙찰자(매수인)인 새로운 소유자에게 임차인(세입자)의 권리를 주장할 수도 있어서 큰 문제가 되지 않습니다. 그런데 보통은 선순위 근저당권자 등 채권자가 존재하는 상태에서 임대차계약을 체결하게 되므로 경매가 진행되면 임차인(세입자)은 경매절차의 매각대금에서 보증금 중 전부 또는 일부를 배당받고 집을 비워줘야 합니다.

이에 오늘은 전월세 기간 중 임대인(집주인)의 채무 증가로 임대차목적물이 경매되는 경우, 선순위 근저당권자가 있는 임차인(세입자)은 각 경매 절차 마다 어떻게 대처해야 하는지를 알아보겠습니다.


① 경매신청 및 경매개시 결정
- 통상 임대인(집주인)이 돈을 빌린 은행 등 채권자의 경매신청에 의해 경매가 개시됩니다. 물론 임차인(세입자) 스스로도 경매신청을 할 수 있습니다.


② 배당요구의 종기 결정 및 공고
- 경매개시 결정 이후, 법원에서 배당요구의 종기 결정 및 공고를 하는데요.
   여기서 배당이란 경매 매각대금을 채권자들이 순위에 따라 나누어 받는 것입니다. 배당요구란 다른 채권자가 신청하여 개시된 경매에서 매각대금을 받기 위한 채권자의 신청입니다. 임차인(세입자)은 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 해야 순위에 따라 매각대금을 받을 수 있습니다.
   다시 말하면, 임대인(집주인)의 재산을 경매를 통해 현금화해서 채권자들끼리 나누어가져야 하는데, 법원에서는 어떤 채권자들이 있는지, 어떤 채권자가 경매절차에 참여할 것인지 등을 알 수가 없으니 배당요구 종기를 정해서 그 전까지 채권자들에게 권리를 행사할 것인지 여부를 밝히라고 하는 것이죠.

- 배당요구의 종기는 인터넷 법원경매공고란(www.courtauction.go.kr) 또는 법원게시판에 게시됩니다. 또한 법원 집행관의 임대차목적물에 대한 현황조사를 통해 확인된 임차인(세입자)에게 통지서를 보내 알려줍니다.
- 배당요구 종기 전에 배당요구하는 것을 놓치게 되면 사실상 임차인(세입자)에 대한 구제방법이 없기 때문에 임대차목적물이 경매된다는 소식이 들리면 수시로 법원경매공고란을 확인하고 우편물 수령을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.

 
- 임차인(세입자)은 반드시 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 해야 하고, 주민등록과 확정일자가 존속해야 우선변제, 최우선변제를 받을 수 있습니다(만약 주민등록과 확정일자를 유지하지 못하면 최후순위로 배당받게 되므로 한 푼도 받지 못하게 될 가능성이 큽니다.). 다만 스스로 경매를 신청한 임차인(세입자)은 배당요구를 하지 않아도 배당절차에서 우선변제를 받을 수 있습니다.


③ 매각


④ 부동산 인도명령
- 경매에서 임대차목적물을 낙찰받은 매수인은 매각대금을 납입하면 소유권을 취득하게 됩니다.
- 낙찰자(매수인)는 매각대금 납입일로부터 6월 내에 임차인에게 임대차목적물을 인도할 것을 청구할 수 있습니다. 통상 낙찰자(매수인)는 매각대금을 납입하고 얼마지나지 않아 임대차목적물을 인도해 줄 것을 요구합니다. 임차인(세입자)은 낙찰자(매수인)과 협의하여 임대차목적물을 넘겨주고 명도(인도)확인서를 받도록 합니다.


⑤ 배당
- 낙찰자(매수인)가 매각대금을 납입하면 법원은 배당기일을 지정하고, 이해관계인과 배당요구를 한 임차인(세입자) 등 채권자에게 이를 통지합니다. 또한 배당기일 3일 전에 각 채권자별로 배당 순위와 배당할 금액을 계산한 배당표를 법원에 비치합니다. 임차인(세입자)은 직접 법원 경매계에 방문하여 배당표를 미리 열람할 수 있습니다.
- 배당표를 미리 열람하고 이의가 있으면 배당기일에 출석하여 이의를 할 수 있고(미리 열람하지 않고 배당기일에 출석하여 배당표 열람하고 이의할 수도 있습니다.), 이의를 한 경우라면 배당기일로부터 7일 이내에 배당이의의 소를 제기해야 합니다.
- 배당기일에 이해관계인과 채권자들의 이의가 없거나 배당이의를 하고 배당이의의 소를 제기하지 않는 경우에는 배당표가 확정됩니다.
- 배당기일에 이의없이 배당표가 확정되면 임차인(세입자)은 임대차계약서와 명도확인서 등 서류를 구비하여 당일에 배당금을 지급받을 수 있습니다.

여기까지 전월세 기간 중 임대인(집주인)의 채무 증가로 임대차목적물이 경매되는 경우, 선순위 근저당권자가 있는 임차인(세입자)이 각 경매 절차에 따라 대처하는 방법에 대해 알아봤습니다.

구체적인 사안에 따라 법적 대응 방법은 달라질 수 있으므로 법률행위 전 반드시 법률전문가인 변호사와 상담을 통해 조력을 받으시기 바랍니다. 감사합니다.