전세사기 사건 - 임대인과 공인중개사의 책임 

임대인의 고지의무 위반 - 임대인과 중개사의 책임

1. 사안의 개요

의뢰인(B)는 공인중개사(C)에게 보증금 8천만원으로 전세물건을 구하면서, 근래 전세사기 문제가 많이 발생하는 것 같아 보증금을 전액 반환받을 수 있는 전세물건의 중개를 C에게 의뢰하였습니다. 이후 C는 임대인(A) 소유의 다가구 주택의 1개 호실을 소개해줬는데 C는 A의 말만 듣고 건물시가(약 30억원)과 근저당권금액(13억원)의 차이가 매우크고 대부분 월세로 되어있어 선순위보증금도 7억원에 불과하여 크지 않으므로 안전하다고 B에게 설명한 후 B에게 해당 전세물건을 소개해줬습니다. 이후 B가 임차한 임차 다가구 주택이 경매로 진행되었는데, 확인한 바에 의하면 건물시가는 20억원이 안되었고 선순위임차인의 보증금액도 약 15억 정도로 예상되어 소액임차인으로서 최우선변제금을 빼고는 4,600만원 가량을 배당받지 못하는 상황이었습니다.

2. 대처방안

가. 관련 법리

중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인 · 설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 '공인중개사법'이라 한다) 시행규칙 제16조가 정한 서식에 따른 중개대상물 확인 · 설명서의 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항'란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인 · 설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있습니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조).

나. 문제해결 방향

그렇다면 선순위임차인의 보증금을 적극적으로 기망한 임대인과 이를 중개사로서의 성실의무를 다하지 않은 공인중개사에 대해 임차인은 보증금에 해당하는 금액을 손해배상청구를 할 수 있다고 판단하였고, 본 변호사는 임대인에 대해서는 보증금반환청구(또는 불법행위에 기한 손해배상청구)를 하는 것과 동시에, 공인중개사C와 공제조합에 대해서는 공인중개사법상의 과실책임을 물어 공동하여 손해배상을 하도록 청구하였습니다.

3. 소송결과

법원은 임차인 역시 이 부분에 대하여 확인하지 못한 과실을 인정하고 있는데, 구체적 사안들에 따라 다르지만 최근에는 약 30~50% 내외로 그 과실비율이 결정되고 있습니다. 재판부는 소송절차로 진행 중에 조정사건으로 진행하였는데, 임대인에 대하여는 보증금 전액의 지급, 중개사의 과실을 40% 인정하여 중개사와 공제조합은 임대인과 공동하여 임차인의 손해액의 40%의 책임을 지는 것으로 강제조정이 되었고, 원고와 피고들 모두 이를 수용하여 강제조정결정이 확정되었습니다.

또한, 임대인이 같고  결정적으로 선순위보증금에 대하여 잘못된 정보가 적극적으로 중개대상확인설명서에 기재되어있던 사안에서는 중개사의 과실을 50%로 인정하여 임차인의 손해액의 50%를 중개사와 공제조합이 공동하여 지급하라는 판결을 받은 바 있습니다.

- 중개사의 과실을 40% 인정한 강제조정(조정을 갈음하는 결정) 



5. 중개사의 과실을 50% 인정한 판결