[부동산배액배상사안] 계약이행청구로 3배액 배상금 수령 

사건의 개요

의뢰인은 아파트 매도인과 수도권 소재 아파트를 매수하는 매매계약을 체결하였는데, 계약금은 계약 당일에, 중도금은 없는 것으로 하여 3달 뒤 잔금을 지급하는 조건이었습니다.

이에 의뢰인은 계약금 전액을 지급하고 잔금을 마련하고 있었는데, 돌연 부동산 중개인으로부터 ‘매도인이 급하게 돈이 필요하다고 하니 중도금으로 500만 원을 입금해 달라’는 요청을 받았습니다. 의뢰인은 당황스러웠지만 큰 돈은 아니기도 하고 잔금 지급 일이 얼마 남지 않기도 하여 500만 원을 매도인에게 입금하여 주었습니다.

그런데 몇 주 후 의뢰인은 매도인으로부터 갑자기 계약을 해제하겠다는 연락을 받게 되었습니다. 이에 의뢰인은 소유권이전등기를 받거나 자신이 입은 손해에 대한 배상을 받고자 대리인을 찾아왔습니다.


사건의 쟁점

본 사건의 쟁점은 매도인의 계약금 해제 주장이 정당한지, 즉 의뢰인이 이행의 착수에 이르렀는지 여부에 있었습니다. 이행의 착수가 인정된다면 의뢰인은 계약대로 소유권이전등기를 받을 수 있고 더불어 이행지체에 따른 손해배상을 받을 수 있기 때문입니다.

이행의 착수란 통상 중도금의 지급으로, 중도금 또는 잔금의 일부만 지급한 경우에도 이행의 착수에 이른 것으로 보며 매도인의 계약 파기권을 봉쇄할 수 있습니다. 다만 ‘입금하는 액수가 약정된 금액에 비하여 너무 소액인 경우’에는 이행의 착수로 인정받지 못할 가능성이 있는 것입니다(대법원 92다31323).

그런데 본 사건의 경우 잔금 4억 1천만 원에 비해 의뢰인이 지급한 금액은 500만 원에 불과하여 이행의 착수로 볼 수 있는지 여부가 문제되는 상황이었습니다. 만약 이행의 착수로 인정받지 못한다면 매도인의 계약금 해제 주장이 받아들여질 수 있었습니다.

또한 통상의 매매계약과 같이 본건에서는 계약금의 배액이 손해배상액의 예정으로 정하여져 있었으나, 손해배상액의 예정은 법원이 직권으로 감액할 수 있는 것이어서 의뢰인이 기대하는 대로 계약금의 배액 전액을 손해배상으로 받을 수 있는지 또한 문제되었습니다.


사건의 해결

매도인이 매매계약을 파기할 당시만 하더라도 아파트의 가격이 상승세에 있었으나, 의뢰인이 대리인을 찾아와 소장을 제출할 즈음에는 상승세가 꺾이기 시작하던 때에 있었습니다. 이에 의뢰인은 소유권이전등기를 구하지 아니하고 손해배상의 청구만을 할지를 고민하였습니다.

그러나 대리인의 생각으로는 아파트 계약 관련 분쟁은 조정으로 이행될 가능성이 높으므로 소유권이전를 구하는 편이 손해배상액을 높일 수 있는 방편으로 보였고, 또한 소유권이전등기청구와 함께 손해배상 청구도 함께 가능하므로 조정에 실패하고 판결을 받는 경우에도 시세 하락 분은 손해배상으로 전보받을 수 있을 것으로 보였습니다. 결국 이에 의뢰인도 동의, 대리인은 소유권이전등기청구와 함께 손해배상을 구하였습니다.

소장에서 대리인은 의뢰인이 매도인에게 입금한 금액이 소액이기는 하나 이는 다름 아닌 매도인의 요청에 의한 것으로서 매수인이 매도인의 계약해지권의 봉쇄를 위해 지급한 것이 아니라는 사실을 강조하였고 따라서 매도인은 계약에 따른 소유권이전등기를 이행하여야 함을 주장하였습니다. 또한 매도인 스스로 ‘중도금’이라는 표현을 사용한 만큼 매도인에게도 계약에 구속력을 부여하려는 의도였음을 주장하였습니다.

나아가 의뢰인이 본건으로 인해 입은 손해, 이사비용, 이사를 하지 못함으로써 발생한 주거비용, 공인중개사 비용이 이미 발생하였고 앞으로도 일시 상환청구의 위험 등 추가 손해 발생이 예상된다는 점을 구체적으로 나열함으로써 손해배상액의 산정에서 감액을 방지하고자 하였습니다.


결과

본건은 예상대로 조정으로 이행되었는데, 대리인이 조정과정에도 적극적으로 관여하면서 최종적으로는 계약금 배액 상당액에 수천만원이 더해져 3배액 가까운 금액을 받을 수 있게 되었습니다.