안녕하세요, 박종한 변호사입니다.
최근 부동산 시장의 경기가 좋지 않습니다. 그러다보니 전세계약을 체결하고서 나중에 전세금을 반환받지 못할 위험에 처해있는 경우도 매우 빈번하게 발생합니다. 특히 아파트, 오피스텔, 빌라의 임대차계약을 체결한 뒤 그 임대차계약을 해지하고 전세보증금을 반환받고자 하는 의뢰인들의 상담이 급증했습니다.
임대차계약을 체결한 뒤 부동산 경기의 여파로 인해 집값이 떨어지게 되었다면, 안타깝게도 그 이유만으로 임대차계약을 해지하여 전세보증금을 반환받기는 어렵습니다. 임대인 또한 임대차계약에 정해진 기간만큼 보증금을 활용할 권리가 있기 때문입니다.
다만, 애초부터 임대차계약에 문제가 있었다면 이야기가 다릅니다.
특히 요즘 깡통전세 및 전세사기가 급증하고 있기에 이를 매우 조심해야 합니다.
만약 깡통전세나 전세사기에 해당하는 임대차계약을 체결한 임차인의 경우, 임대인을 상대로 하여 계약 해제, 취소, 손해배상청구 등을 진행할 수 있겠지만, 현실적으로 위와 같은 상황이라면 임대인에게 경제적 자력이 전무할 가능성이 매우 높습니다.
그렇다면 임차인은 어디에 하소연을 해야 하는 것일까요? 해당 임대차계약을 체결할 당시 그 부동산을 소개해준 중개인은 아무런 잘못이 없는걸까요?
이번에는 부동산 중개인 즉 '공인중개사의 확인·설명의무와 그 의무 위반에 따른 배상책임'에 대해 살펴보겠습니다.
1. 사건의 개요
이번 사건의 의뢰인은 공인중개사를 통해 빌라에 대한 임대차계약을 체결하였습니다.
해당 빌라에 대한 임대차계약상 전세보증금은 1억 7천만 원 이었습니다.
계약 체결 당시 의뢰인은 공인중개사에게 해당 부동산이 "허그(HUG, 주택도시보증공사)"안심전세대출이 가능한 부동산인지를 물었고, 공인중개사는 "해당 빌라가 공시지가가 높아 당연히 안심전세대출이 가능하다"라고 안내하였습니다.
의뢰인은 공인중개사의 말을 믿고 임대인에게 계약금을 지급하였습니다.
그런데 계약 체결 과정에서 의뢰인이 HUG에서 운영하는 안심전세대출을 이용하려고 하니, HUG는 해당 부동산의 공시지가가 1억이 채 되지 않아 자신들이 운영하는 안심전세대출 제도를 이용할 수 없다고 하였습니다.
청천벽력같은 소식에 의뢰인이 공인중개사에게 설명과 다르다는 점을 따졌지만, 공인중개사는 외부안심전세대출이 가능하기 때문에 결국 안심전세대출 자체는 가능한 것이라고 답하면서 아무런 문제가 없다고만 하였습니다.
불안감이 커진 의뢰인은 위와 같은 사정을 들어 임대인에게 계약 해제를 주장하였으나, 임대인은 자신으로서는 그와 같은 이야기를 들어보지도 못헀고 전세금을 어떻게 마련하는지까지 자신이 신경쓸 일이 아니라고 답변하면서 계약을 해제할 수 없다고 하였습니다.
결국 의뢰인은 불안한 마음에 울며 겨자먹기로 계약금을 포기하고 계약을 해제하였습니다.
이후 의뢰인은 자신의 손해를 어디서 보상받을 수 있는지에 대한 상담을 의뢰하였습니다.
2. 민법상 위임계약관계와 부동산 중개업자의 선관주의의무
부동산 중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같습니다. 따라서 부동산 중개업자인 공인중개사는 중개의뢰의 본지에 따라 중개의뢰인 즉 임차인 또는 임대인 등에 대해 선량한 관리자의 주의의무를 부담하게 됩니다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결, 대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결 등 참조).
위임관계란, 당사자 일방(위임인)이 상대방(수임인)에게 사무의 처리를 위윔하고, 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 계약입니다(민법 제680조). 민법상 위임계약은 무상을 원칙으로 하지만, 당사자 사이의 협의로서 보수를 정한 경우에는 유상으로 될 수 있습니다. 실제로 무상위임보다는 유상위임계약인 경우가 대부분입니다.
위임관계에서 가장 문제되는 것은, 수임인의 선관주의의무입니다.
민법 제681조는 "수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다."라고 정하고 있습니다. 위 규정에 따라 위임관계의 수임인에게는 선관주의의무가 인정됩니다.
즉 "선관주의의무"란 선량한 관리자의 주의의무를 줄인 것으로, '의무자의 직업, 그 자가 속하는 사회적, 경제적 지위 등에서 일반적으로 요구되는 정도의 주의를 다하는 의무'를 말합니다.
선관주의의무의 정의에 대한 설명만 봐서는 도대체 어떤 의무를 말하는 것인지 와닿지 않습니다.
'그 자가 속하는 사회적, 경제적 지위 등에서 일반적으로 요구되는 정도'의 의미는, 그 사람 개인이 아닌 평균인을 기준으로 판단한다는 것입니다. 즉 그 사람이 가진 지식 안에서, 그 사람의 경험에 비추어, 그 사람의 실력을 기준으로 하는 것이 아니라, 그 사람이 속한 집단의 평균을 기준으로 하는 것입니다.
예를 들어, 어떤 외과의사가 평균적으로 외과의사라면 알 수 있었을 지식을 모른 채 수술을 하다가 그로인해 사고가 발생한 경우가 있습니다. 그 외과의사는 자신이 아는 지식을 가지고 최선을 다했다고 말할 수 있습니다. 하지만 그 외과의사는 평균적인 의사라면 알고 있었어야 하는 의료 지식이 없었고 그로 인해 사고가 발생하였으므로, 결국 선관주의의무를 다하지 못한 책임이 있습니다.
이처럼 부동산 중개업자는 중개의뢰인에 대해 선관주의의무를 지기 때문에, 만약 부동산 중개업자가 선관주의의무를 위반하여 중개의뢰인에게 손해를 입혔다면 불법행위로 인한 손해배상 책임을 지게 됩니다. 그리고 부동산 중개업자가 중개대상물에 대한 설명을 제대로 하지 못하는 것 또한 자신의 선관주의의무를 다하지 못한 것이므로, 중개의뢰인이 그로 인해 손해를 입었다면 손해배상 책임이 발생합니다(대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다14903 판결 참조).
3. 공인중개사법상 부동산 중개업자, 공인중개사의 의무
민법 이외에도 공인중개사의 의무를 정하고 있는 법이 있는데, 바로 「공인중개사법」입니다.
공인중개사법은,
공인중개사가 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 할 것을 정하고(제29조 제1항),
중개대상물의 확인 및 설명의무에 대하여 각각 규정하며(제 25조),
각종의 금지행위(제33조)에 대하여 정하고 있습니다.
그리고 만약 공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 손해를 발생하게 한 경우, 공인중개사의 손해배상 책임도 정하고 있습니다(제30조).
따라서 공인중개사는 성실의무를 가지고 업무를 해야 하고, 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 해서는 안됩니다.
그 중 공인중개사의 중개대상물의 확인 및 설명의무란, 단순히 매도의뢰인 등이 고지한 실체권리관계에 관한 사항을 전달하거나 기재하는 것에 그치는 것이 아니고, '공인중개사가 별도로 실체권리관계를 조사하여 확인하고 그 내용을 중개의뢰인에게 고지 및 설명하여야 한다'는 것입니다.
대법원은 '중개업자가 실제의 권리관계에 대한 그릇된 정보를 제대로 확인하지 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산 중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다고 판단'하였습니다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결).
- 설명의무를 위반한 부동산중개업자의 책임?
공인중개사가 중개대상물 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않은 경우 공인중개사는 아래와 같은 책임을 지게 됩니다.
공인중개사가 중개대상물 확인·설명의무를 게을리한 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해가 발생한 때, 공인중개사는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(공인중개사법 제30조).
공인중개사가 중개대상물 확인·설명의무를 이행하지 않은 경우, 등록관청은 6개월의 범위 내에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있습니다(공인중개사법 제36조 제1항 제3호).
이처럼 공인중개사가 중개대상물 확인·설명의무를 게을리 하여 중개의뢰인에게 손해를 입힌다면, 그에 따른 손해배상책임을 지게 됩니다. 다만, 중개의뢰인에게도 공인중개사의 중개행위에만 전적으로 의존할 것이 아니라 스스로 토지의 권리관계 등을 확인할 주의의무도 있습니다. 따라서 중개의뢰인이 아무런 확인조차 하지 않았다면 그와 같은 사유는 공인중개사의 과실상계이유로 참작될 수 있습니다.
4. 결론
본 변호사는 해당 공인중개사에게 공인중개사의 확인·설명의무 위반을 근거로 의뢰인이 포기한 계약금 상당의 금액에 대한 손해배상을 주장하였고, 결국 의뢰인은 자신의 손해에 상응하는 금원을 배상받는 것에 성공하였습니다.
이처럼 법원의 소송절차를 통해 해결하는 방법 이외에도 변호사의 조력을 받는 것이 매우 유리합니다.
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