임대차계약 갱신 후 임차인의 계약 해지가 가능한가? 

안녕하세요, 박종한 변호사입니다.

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2020년 주택임대차보호법이 개정된 이후 기존에 임대차계약을 체결하거나 새로운 임대차계약을 체결한 사람들에게 개약갱신요구권이라는 권리가 생겼습니다.

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계약갱신요구권이란 주택임대차보호법의 보호를 받는 주거용 건물의 임대차의 경우, 법률상 정해진 임차인의 권리입니다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 기존 임대차계약에 따른 임대차기간의 만료시부터 2년간 임대차가 갱신되고, 임대인은 5%의 한도에서 임대료를 인상할 수 있습니다.

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그런데 요즘 부동산 시장의 경기가 나빠지면서, 이전과 달리 오히려 임차인이 전세계약을 해지하려고 하는 경우가 증가하였습니다.

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이번 의뢰 내용도 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지를 문의한 건입니다.

이와 관련하여, (i) 임차인이 임의로 임대차계약을 해지할 수 있는지, (ii) 묵시적 계약갱신이 된 경우 임대차계약의 해지가 가능한지, (iii) 계약갱신청구권을 행사한 경우에는 해지가 가능한지를 살펴보겠습니다.

1. 사건의 개요

이번 사건의 의뢰인은 2019. 11.경 임대인과 임대차계약을 체결하였습니다.

의뢰인이 전세계약을 체결한 뒤 2년이 지났고, 2021. 11.경 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사하였습니다.

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그런데 현재 이사를 가야 할 상황이 되었고, 부동산중개소에 전세를 내놓은 상황입니다.

하지만 계약갱신요구권을 통해 연장된 임대차계약상 전세보증금이 시세보다 비싸기 때문에, 다른 사람들의 임차문의가 없는 상황입니다.

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결국 임차인은 임대인에게 일단 계약을 해지하겠다고 통보하였으나, 임대인은 현재 보증금을 돌려줄 수 없으니 새로운 임차인을 구하고 나가라고 말하면서 부동산중개수수료(복비) 또한 임차인이 부담하여야 한다고 하였습니다.

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이와 같은 경우 임차인의 계약 해지는 정당한 것일까요?

그리고 임차인이 새로운 임차인을 구하여야 하고 부동산중개수수료도 부담해야 할까요?

2. 임대차계약의 임의 해지가 가능한가?



임대차계약상 임대차기간은 임대인뿐 아니라 임차인도 지켜야 할 의무사항입니다.

즉, 법률적으로 타당한 이유가 없다면 어느 한 쪽에서 마음대로 계약을 중도에 해지할 수 없습니다.

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임차인이 정해진 기간동안 임대차목적물인 집을 사용할 권리를 갖고 있는 것처럼, 임대인 또한 정해진 기간동안 전세보증금을 보유하고 그 보증금을 이용할 수 있는 권리를 가지고 있기 때문입니다.

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따라서 임대차계약을 체결한 뒤 임대인이나 임차인이 임의로 계약을 해지하는 것은 불가능합니다.

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단, 법적으로 계약 해지가 가능한 몇 가지 경우가 있습니다. 민법은 임대차계약의 해지 가능 사유들을 아래와 같이 정하고 있습니다.

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1. 임대인이 임차의 의사에 반하는 보존행위를 하는 때 (민법 제625조)

2. 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실한 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때 (제627조 제2항)

3. 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대한 때 (629조 제2항)

4. 차임 연체액이 2기의 차임액에 이른 때 (640조, 641조)

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따라서 위의 경우에 해당하지 않는다면, 임대인이나 임차인은 임의로 임대차계약을 해지할 수 없습니다.

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이는 임대인이 부동산을 매도하여 새로운 임대인에게 전 임대인의 지위가 승계된 경우에도 마찬가지입니다.

3. 임대차계약기간 만료 후 묵시적 갱신이 된 경우

임대차계약상 임대차기간이 종료되었음에도 불구하고, 임대인과 임차인이 계약 연장에 대해 별다른 이야기를 하지 않는 경우가 있습니다.

위와 같은 상황에 대해 주택임대차보호법은 제6조로 묵시적 갱신에 대한 규정을 두고 있습니다.

주택임대차보호법에 따라 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 계약 갱신 거절을 통지하지 않은 경우, 기존 임대차계약은 묵시적으로 갱신됩니다.

이처럼 갱신된 임대차계약은 기존의 임대차계약과 조건이 동일합니다. 단, 임대차기간은 2년으로 됩니다.

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묵시적으로 갱신된 임대차계약의 경우, 임대인은 임대차계약을 임의로 해지할 수 없습니다.

반면, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 통지한 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하여 임대차계약이 해지됩니다.

3. 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우

2020년 주택임대차보호법이 개정되면서, 임차인에게 계약갱신요구권이 생겼습니다.

최초로 임대차계약이 체결된 후, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 임대인은 정당한 사유 없이 그 요구를 거절할 수 없습니다.

이처럼 임차인이 계약갱신요구권을 행사하게 되면 기존의 임대차계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신되고, 임대인은 5%의 범위 내에서 차임과 보증금을 조정할 수 있을 뿐입니다.

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그런데 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 후 임의로 계약을 해지할 수 있는지가 문제됩니다.

묵시적 갱신의 경우에는 임대인과 임차인 모두가 아무런 행동 없이 계약이 유지된 것이지만, 이와 달리 계약갱신요구권의 경우 임차인이 적극적으로 2년을 연장하겠다는 의사표시를 하기만 하면 임대인으로서는 어쩔 수 없이 임차인의 요구에 구속됩니다.

임차인이 스스로 계약갱신요구권을 사용해놓고서는 이후 임의로 계약을 해지할 수 있다면, 임대인의 입장에서는 너무 불합리하다고 느껴질 수 있습니다.

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그러나 주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 따르면, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우라 하더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 주택임대자보호법 제6조의3 제4항은 제6조의2를 준용하여 묵시적 갱신와 같도록 정하고 있기 때문입니다.

따라서 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 통지한날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하여 임대차계약이 해지됩니다.

이 경우 임차인에게는 더 이상 계약상 의무가 없으므로, 임차인이 새로운 임차인을 구하거나 부동산중개수수료(복비)를 부담하여야 할 책임도 없습니다.

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단, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 것이 아니라, 새로운 임대차계약을 체결한 것으로 인정된다면 임차인이 임의로 계약을 해지할 수 없음을 주의하여야 합니다.

4. 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는 경우?

위와 같이 임차인의 계약 해지 통지로 임대차계약이 해지되었음에도, 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는 경우는 어떻게 해야할까요?

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우선 임차인은 전세금반환소송으로 대응하여야 합니다.

다만, 소송 전 전세금반환요구와 소송을 암시하는 내용의 내용증명을 보낸다면 임대인을 압박하는 효과가 있을 것입니다.

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중요한 것은 함부로 이사를 해서는 안 됩니다.

임차권등기명령제도를 이용하여 임차권등기를 한 후 이사를 하여야만, 기존 임대차계약의 확정일자와 전입신고를 통해 취득한 주택임대차보호법상 대항력이 유지됩니다.

5. 결론

의뢰인은 본 변호사의 도움을 받아 정당하게 계약해지를 요구한 뒤 임대차계약을 해지하였고, 별도로 부동산중개수수료를 부담하거나 전세세입자를 구하는 책임에서 벗어날 수 있었습니다.

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또한 전세보증금을 반환할 수 없다는 임대인에 대하여, 본 변호사의 조력을 받아 보증금 전액을 적시에 반환받았습니다. 이처럼 상대방과의 협상 과정에서도 변호사의 조력을 받는 것이 좋습니다.