권리금의 법적 의미 

안녕하세요. 엄상윤 변호사입니다. 

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주택과 달리 상가 양수도 거래에서는 보증금, 차임 외에 기존 세입자에게 '권리금'이란 명목의 금원이 지급되는 것이 통상적입니다. 애초에 이러한 권리금을 목적으로 영업을 시작하는 분들도 많을 정도로, '권리금'은 사업자의 큰 수입원 중의 하나입니다. 여기서 '권리금'이란, 임대차보증금 및 차임 외에, 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 인차인에게 지금하는 금전을 의미합니다.

상가건물 임대차보호법 

제10조의3(권리금의 정의) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

거래 실무에서 통용되는 바닥 권리금, 영업권리금, 시설 권리금, 허가 권리금 등이 모두 위 권리금 개념에 해당됩니다. 즉, 상가 보증금 차임 외에 영업시설, 상가입지, 영업 노하우 등에 대한 대가로 지급되는 금전은 그 명칭을 불문하고 법상 '권리금'에 해당합니다.  이러한 권리금 개념은 2015. 5. 13. 상임법 개정으로 임차인의 권리금 회수기회가 보호됨으로써 법제화되었는바, 이는 그 이전부터 판례로 인정되어 왔던 권리금을 공식적으로 법 규정에 도입한 것입니다. 이에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다(상임법 제10조의4). 다만, 상임법은 제10조 제1항 각 호 사유가 있을 경우에는 임차인의 권리금 회수기회가 보장되지 않는 것으로 규정하고 있습니다.

표준계약서의 활용

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참고로, 국토교통부는 상가임대차 및 권리금 계약에 있어 표준임대차계약서를 사용하도록 권장하고 있습니다. 그 중 상가건물 임대차 표준계약서의 권리금 관련 조항은 임대인의 상임법상 임차인 권리금 회수기회 보장의무를 규정하고 있습니다. 임대인의 경우, 임차인의 권리금회수 기회를 방해할 경우 상임법에 따라 임차인이 입은 손해를 배상할 책임을 부담할 수 있으므로 주의를 요합니다.  그리고 표준권리금계약서는 권리금 액수, 권리금에 대한 대가, 계약 해제 및 손해배상에 대한 사항에 대해서 규정하고 있습니다.

표준계약서는 상임법의 내용 및 통상적인 사항을 규정한 것이므로 당사자들을 법에 반하지 않는 범위 내에서 특약사항을 추가하거나 계약 내용을 변경하여 체결할 수 있습니다. 다만, 상임법의 강행규정에 반하는 계약내용은 무효가 될 수 있다는 점을 주의하시기 바랍니다. 

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참고로 표준권리금계약서는 '작성요령'에 "상법 제41조(영업양도인의 경업금지), 상법 제42조(상호를 속용하는 양수인의 책임) 등 상법 규정을 참고하여 특약을 하면, 임차인과 신규임차인간 분쟁을 예방할 수 있다"는 점을 안내하고 있습니다. 이러한 특약없이 권리금을 받고 상가를 양도한 후, 인접지역에 동일 업종으로 신규 개업하였을 경우, 양도인의 경업금지의무 등을 위반하여 손해배상책임 혹은 상가양도계약해제 등의 책임을 부담할 수 있습니다. 

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실제 거래에서 권리금과 관련된 분쟁은 상당히 많이 발생하고 있으며, 계약서 내용과 처한 상황에 따라 구체적인 해결방안이 달라질 수 있습니다. 사소한 내용이라 하더라도 고민하지 마시고 법률 전문가와 상의하시는 것이 분쟁을 해결할 수 있는 가장 빠른 방법입니다.