임차료를 3기분 연체 되었다면, 법적문제는 어떻게 되나 

안녕하세요 프리머스 법률사무소 조재광 변호사입니다.

상가나 건물을 임차하여 사업이 잘 되어 임차료가 연체되는 경우가 없다면 정말 좋겠지만, 모든 것이 뜻대로만은 되지 않는 것이 현실이죠.
간혹 부동산 임차인이나 임대인이신 의뢰인께서 "임차료 3기차임 연체"에 대해 물어 보십니다.
사업이 잘 되지 않아 임차인과 임대인 사이에 법적분쟁이 생기는 경우가 많은데요.

오늘은 상가 사무실 등 임차료 3기차임 연체에 대해 간략히 알아보고자 합니다.

상가건물임대차보호법 제10조 8(차임연체와 해지)에서는 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다." 라고 되어 있습니다.

여기서 법리적 해석이 요구되는 사항으로는 첫째, 연체액이 3기 연속으로 이루어져야 하는지 입니다.

예를 들면 5월과 6월은 연체하고 7월은 임대료를 정상적으로 지불하고 8월은 임대료를 연체하였을때 위 법에서 정한 차임연체액 3기에 해당하는지 입니다.

결론부터 말씀드리자면 법원에서는 이에 대해 3기에 대해 총 횟수가 3기라고 그 의미를 판단하고 있습니다.

즉, 3기 연속으로 연체가 이루어 지는 것이 아니라 연체 횟수가 총 3기 이상이 된다면 위 법에 따른 해지의 요건에 부합한다는 것이죠.

두번째로는 연체횟수만이 아닌 연체 금액에 대한 해석입니다.
대법원의 판결에 의하면 위 법의 3기 이상은 연체 횟수 뿐만 아니라 연체금액에서도 3기분 이상이 되어야 한다고 하였습니다.

예를들어 설명하자면, 월 임대로 100만원에 계약을 하였는데 1월에 50만원을 연체하고 3월부터 6월까지 50만원씩 임대료를 연체한 상태에서 7월에 100만원의 임대료를 지불하였다면 총 연체료가 250만원으로 3기의 차임액에 도달하지 않아 해지사유가 되지 않는 다는 것입니다.


그렇다면 차임연체액 3기분 연체 이후 연체가 해소됐다면 계약갱신 요구에 어떠한 영향이 있을까요?

최근 대법원 판결에서 점포임대인(원고들)이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인(피고)의 계약갱신요구를 거절하고 건물 인도(명도)를 구하는 사안에서, 임대인인 원고의 손을 들어주었습니다.
(대법원 2021.5.13. 선고 2020다255429판결)

결국 임대 기간중에 차임연체액이 3기분에 달한적이 있다면 그 이후 밀린 임차료를 모두 내고 연체사실이 해소되었다 하더라도 임대인은 임대기간에 차임연체액이 3기분에 달했던 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 들어주지 않아도 된다고 판시한 것입니다.

임대인과 임차인의 관계에 있어서 여러가지 법적 분쟁이 있는 것이 일반적입니다.
그럴수록 임대인이든 임차인이든 능력있고 경험많은 변호사의 조력이 필수적인 것이 사실입니다.

저희 프리머스 법률사무소는 실력과 경험을 겸비한 변호사들이 여러분의 법률파트너가 되어 드립니다.
복잡하고 어려운 법적문제, 저희 프리머스 법률사무소와 함께 하는 것은 어떨까요?