안녕하세요, 박종한 변호사입니다.
이번에는 임대차계약에 있어서 임대인이 변경된 경우, 임차인이 임대인의 변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는지를 살펴보겠습니다.
임대차계약의 경우 임차인은 집 주인이 누구인가에 대해 민감할 수도 있습니다. 그런데 임대차계약을 체결한 뒤 집 주인이 갑자기 변경된다고 통보받는 경우 임차인으로서는 불안감이 들 수 있습니다.
이 경우 임차인은 임대인의 변경만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있을까요?
1. 임대인의 부동산 매도시 임차인의 동의가 필요한가?
우선, 임대인은 자신이 부동산을 매도함에 있어서 임차인의 동의를 받아야만 하는 걸까요?
이와 관련한 대법원판례가 있습니다.
대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결
"주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다."
위 대법원판례에 따르면, 임대인은 임대인의 지위변경 즉 매매에 관하여 임차인의 동의를 받을 필요가 없습니다.
이처럼 임차인은 임대인이 부동산을 매매함을 막을 권한이 없으므로, 임대인이 부동산을 매매함에 따라 강제적으로 새로운 임대인과 임대차계약이라는 법률상 관계를 맺게 됩니다.
이에 임차인으로서도 자신의 임대차계약을 해지하여 새로운 임대인과의 관계에서 벗어날 수 있는 것인지 여부가 문제될 수 있습니다.
2. 주택 임대차계약의 경우
우선 주택 임대차의 경우는 어떨까요?
1984년 주택임대차보호법이 시행되기 전에는 임대차계약에 민법만이 적용되었습니다. 그 당시에는 임대인의 지위가 변경되면 임차인은 새로운 부동산 소유자에게 임대차계약의 해지를 요구할 수 있었습니다.
그러나 주택임대차보호법이 시행되면서 위 법 제3조 제4항에 "임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라는 규정이 신설되었고, 임차인의 대항력이 강화되었습니다. 그런데 임차인의 대항력 강화와 동시에 새로운 임대인(소유자)와 임차인 사이의 임대차관계가 법률상 당연승계로 의제되어 버린 것입니다.
즉 주택 매매에 있어 매수인(양수인)은 매도인(양도인)의 임대인으로서의 임대차계약상 권리 및 의무 일체를 그대로 승계하게 됩니다. 따라서 매수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하게 되고, 매도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 됩니다.
대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결
"주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다."
이처럼 주택 임대차계약의 경우, 임대인이 그 지위를 다른 사람에게 양도하면, 양수인과 임차인 사이에 기존 임대차계약이 승계되어 유지됩니다.
그러나 기존의 임차인으로서는 임대인의 매매행위로 인해 새로 임대인이 된 사람의 경제적 자력을 믿기 힘든 것이 분명하고, 불안감을 가질 수밖에 없는 것이 사실입니다. 특히 요즘과 같이 부동산 가격이 하락하고 있는 상황에서는 더더욱 그러합니다. 이에 임차인은 임대인의 주택 매매와 관련하여 어떠한 행동을 취할 수 없는 것이냐가 문제되었습니다.
결국 최근 아래와 같은 대법원 판결이 판시되면서, 임대인의 주택 매매에 따른 임대차관계의 승계 및 그에 대항할 수 있는 임차인의 방법을 정리하였습니다.
대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결
"주택임대차보호법 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다.
그러나 임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다."
즉 주택 임대차계약의 경우, (i) 임대인이 그 지위를 다른 사람에게 양도하면 양수인과 임차인 사이에 기존 임대차계약이 승계되는 것이지만, (ii) 이 때 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임차인은 그 임대차계약을 해지할 수 있는 것입니다.
통상 여기서 문제되는 것은 '임차인이 임대인의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하였느냐'를 기준으로 다투게 됩니다. 따라서 기존 임대인으로서는 '임차인이 양도사실을 알고서도 가만히 있었다'라고 주장할 것이고, 반대로 임차인은 '양도사실을 알게 된 후 얼마 지나지 않아 이의를 제기하였다'라고 주장할 것이며, 그 중 더 타당한 주장을 하는 쪽이 이기게 될 것입니다.
3. 상가건물 임대차계약의 경우
상가 임대차건물의 경우는 어떨까요?
1984년 주택임대차보호법이 시행되었으나, 상가건물은 주택임대차보호법의 적용대상이 아니었으므로, 여전히 민법상 임대차규정만이 적용되었습니다. 따라서 위 주택의 법률상 당연승계 규정이 적용되지 않았습니다.
그에 따라 대법원은 상가건물의 임대차에 대해 주택과 달리 판단하기도 하였습니다.
대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정
"임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다."
현재에도 많은 부동산 중개업자들이 위 대법원결정을 근거로 상가건물의 경우 임대인 변경시 임차인이 이의를 제기하면서 계약을 해지할 수 있다고 오해하기도 합니다.
그런데 위 대법원결정이 있은 후, 2002년 상가건물 임대차보호법이 시행되었습니다.
위 대법원결정은 주택이 아닌 "상가부동산"에 대한 것이고, 그 결정이 나온 시점 또한 상가건물 임대차보호법의 시행 이전의 결정에 해당합니다.
2002. 8. 26. 시행된 상가건물 임대차보호법은 제3조 제2항으로 "임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 규정하여, 주택임대차보호법과 마찬가지로 법률상 당연승계 규정을 두고 있습니다.
따라서 현재에는 상가건물 역시 주택과 마찬가지로 임대인이 그 지위를 다른 사람에게 양도하면, 양수인과 임차인 사이의 기존 임대차계약이 승계되어 유지됩니다.
그런데 위에서 살펴본 것처럼, 주택의 양도와 관련하여 대법원이 임차인의 상당한 기간 내 이의제기를 통한 계약 해지가 가능하다고 판시하였으므로, 상가임대차의 경우에도 마찬가지의 결론이 나올 가능성이 있습니다.
단, 주택이든 상가든 임대인의 건물이 경매로 넘어간 경우에는 그 자체로 임대차관계가 소멸되므로, 경매절차에서 배당채권자로 채권신고를 하거나 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있을 뿐이라는 점은 주의하여야 합니다.
4. 결론
적법하게 임대차계약이 체결되었다면, 임대인의 부동산 매도시 주택은 주택임대차보호법에 따라, 상가건물은 상가건물 임대차보호법에 따라 임대인의 지위가 새로운 매수인(양수인)에게 법률상 승계됩니다.
다만, 임차인은 임대인의 변경을 이유로 상당한 기간 내 이의를 제기하여야만 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
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