깡통전세 및 전세사기의 예방법 

부동산 소유자 대신 대리인이 위임장을 가지고 임대차계약을 체결하러 오는 경우가 있습니다.

그 경우 다음과 같은 사항을 확인하시기 바랍니다.

• 부동산 소유자의 인감증명서(부동산 임대차 계약용)가 첨부되어 있는지

• 위임장에 날인된 인감과 임대차계약서에 날인된 인감이 위 인감증명서의 인감과 일치하는지

• 부동산 소유자의 신분증 사본이 첨부되어 있는지

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또한 가능하다면 영상통화로 부동산 소유자의 신분증과 얼굴을 대조해보는 것이 좋습니다. 적어도 통화는 무조건 해보시기 바랍니다.

대부분의 경우 임대차계약을 체결하자마자 확정일자와 전입신고를 하여야 한다는 점에 대해서는 잘 알고 있습니다.

반드시 확정일자와 전입신고를 마쳐야만 주택임대차보호법상 대항력을 갖추게 됩니다.

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만약 임대차계약 체결일이 주말인 경우, 확정일자와 전입신고가 계약일보다 늦춰지는 경우가 생깁니다.

반드시 주말에 임대차계약을 체결해야만 하는 상황이 아니라면, 저는 주중에 계약을 체결하고 같은 날 확정일자와 전입신고를 해결하는 것을 권장합니다.

불가피한 사정으로 인해 주말에 임대차계약을 체결해야만 한다면, 임대차계약에 특약사항을 추가하시기 바랍니다. 만약 임대인이 특약을 위반하였다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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특약사항으로는 아래와 같은 취지의 문구를 사용하시면 됩니다.

"본 계약 체결 후 임대인은 임차인이 대항력 및 우선변제권(인도 및 전입신고, 확정일자)을 갖추기 이전까지 이 사건 부동산의 등기사항증명서상 하자없는 상태를 유지하며(근저당권, 질권을 포함한 기타 담보권을 설정하지 아니한다.), 소유권이전 등 권리변동 없기로 한다."

"만약 특약을 위반하는 경우 전세보증금 전액을 위약금으로 지급하고, 별도로 손해를 배상한다."

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가끔 임대차계약에 특약사항을 길게 넣으면 계약서가 두장이 되어서 안된다고 하는 공인중개사들이 있습니다.

정말 헛소리입니다. 귀찮아서 그런겁니다.

바. 주택 전월세 신고하기

2021. 6. 1. 부터 부동산 거래신고 등에 관한 법률의 개정에 따라 임대차계약 체결시 주택 전월세 신고가 의무사항으로 되었습니다.

만약 전월세신고를 하지 않는 경우 과태료가 부과됩니다.

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임대차계약 신고서에는 계약당사자인 임대인과 임차인의 공동 서명 또는 날인이 필요하지만, 신고 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 계약서를 제출하면 됩니다. 신고는 해당 부동산 소재 주민센터에서 가능하고, 부동산거래관리시스템을 통한 온라인으로도 가능합니다. 임대인 또는 임차인이 주택 전월세 신고를 하면 상대방에게 문자메시지로 신고가 접수 완료되었음이 통보됩니다.

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무엇보다 임대차신고를 하게되면 확정일자가 자동적으로 부여됩니다.

사. 임대보증금 보증제도 활용하기

HUG주택도시보증공사, HF한국주택금융공사 또는 SGI서울보증에서 임대차계약 보증금 보증제도를 운영하고 있습니다.

물론 위 보증제도가 모든 전세사기를 구원해주는 것은 아닙니다. 최근 전세사기를 당했음에도 위와 같은 보증제도를 통해 구제되지 않는 경우가 발생한다는 뉴스기사도 종종 나오고 있습니다.

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특히 가장 조심해야 하는 것은 앞에 포스팅한 전세사기의 유형 중 '신탁회사의 소유'인 건물의 전세사기의 경우입니다.

신탁회사의 소유물건에 대해 제3자와 임대차계약을 체결한 것으로 그 계약 자체가 문제가 있는 계약이기 때문에 아무리 전세보증보험을 가입했다 하더라도 보험금 지급이 거부될 가능성이 높습니다.

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하지만 아무런 안전장치를 하지 않는 것 보다는, 위와 같은 제도를 활용하는 것이 보다 안전할 것이라고 생각됩니다.

2. 결론

이상으로 전세사기의 예방법에 대해 살펴보았습니다.

그러나 위 방법들은 어디까지나 최소한의 예방법에 지나지 않습니다.

만약 수상한 점이 있는 부동산이라면 전세 임대차계약을 하지 않는 것이 가장 좋은 방법입니다.

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그럼에도 불구하고 임대차계약을 체결하였고, 문제가 발생하였거나 수상한 점이 발견되었다면,

반드시 변호사의 도움을 받아 해결하시기를 바랍니다.