전세계약갱신청구권, 합법적으로 임대인이 거부할 수 있는 경우

임영호 변호사

안녕하세요. 제이엘파트너스 임영호변호사입니다.

오늘은 전세계약갱신청구권에 대해 말씀드리려고 합니다.

계약갱신청구권이란 바뀐 임대차보호법에 따라 임차인이 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 의미합니다.

작년 임대차3법이 개정되면서 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 있게 되었습니다.

따라서 세입자는 임대차계약이 만료되더라도 1회에 한해서는 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 없게 변경되었습니다.

이 경우 전세계약이 만료되기 전 임대인에게 계약갱신을 하겠다는 의사를 통보하면 계약을 갱신할 수 있는데요. 만일 임대인이 계약갱신을 거부하고 싶은 경우 명분이 없어 고민하시는 경우가 생각보다 많습니다.

이 경우 임대인이 계약을 갱신하는 것을 거부할 수 있습니다.

임대차보호법 제6조 3

⓵임차인의 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손하거나 ⓶임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 하기 어려운 중대한 사유가 있을 때 계약갱신 요구권을 거부할 수 있다

임대인은 위와 같은 경우 계약 갱신을 거부할 수 있으며 2회 이상 임대차금액을 연체하는 경우에도 계약갱신을 거부할 수 있습니다.

또한 임차인이 임대인 동의없이 주택이나 건물을 제3자에게 전대한 경우, 임차인의 계약갱신요구에 임대인의 거부가 가능합니다.

뿐만 아니라 임대인 또는 임대인의 직계존속이나 직계비속이 실거주를 할려고 할 때에도 계약갱신을 거부할 수 있습니다.

이 외에도 법에 명시된 근거로 계약을 거부할 수 있으므로 자신의 상황이 계약갱신을 거부할 수 있는지부터 확인하시는 것이 좋습니다.

만일 전세계약 갱신요구를 거부했음에도 불구하고 임차인이 이사를 나가지 않은 경우 명도소송을 활용할 수 있습니다.

명도소송이란 임대인이 제기하는 소송으로 부동산을 소유한 임대인이 부동산을 무단으로 점유하고 있는 임차인에게 부동산을 인도하라고 제기하는 소송을 의미합니다.

그러므로 계약갱신청구를 임대인이 거부했음에도 불구하고 임차인이 이사를 가지 않는 경우 명도소송을 통해 자신의 권리를 찾으시길 바랍니다.

종종 임차인이 제 3자에게 부동산을 넘기는 경우가 있습니다. 이 경우 임대인이 승소한다고 할지라도 실제 부동산은 점유하고 있는 제 3자에게 다시 소송을 진행하여야 합니다.

위와 같은 불이익을 당하지 않기 위해선 반드시 부동산 점유이전금전가처분 신청을 명도소송을 하기전 신청해 둘 필요가 있습니다.

그러므로 계약만료가 되기전 늦어도 6개월, 그리고 짧아도 2개월전에는 임차인에게 계약해지에 대한 통보를 명확하게 하여야 합니다.

지금까지 전세계약갱신청구권에 대해서 말씀드렸습니다. 임대차보호법이 임차인의 거주안정을 위해 제정되었지만 임대인이라도 정당한 사유가 있다면 충분히 전세계약갱신을 거부할 수 있습니다.

따라서, 임차인의 요구에 정당하게 거절하는 방법을 잘 유념하셔서 대처하시길 바랍니다.

제이엘 파트너스 법률사무소

임영호 변호사가 작성한 다른 포스트