상가임대차금액을 연체한 경우 계약효력 

안녕하세요. 제이엘파트너스 임영호변호사입니다.

오늘은 상가 임대료를 연체한 경우 계약효력에 관해 말씀드리고자 합니다.

상가건물임대차보호법은 임대인과 임차인간 경제생활의 안정을 목적으로 하여 제정된 법률로서 상가임대차와 관련한 법적 규정이 제시되어있습니다.

임대인은 임차인에게 매월 일정금액을 받고 임차인은 임대인에게 그에 상응하는 상가건물을 빌려 사용합니다.

종종 정해진 기간내에 임대금액을 지불하지 않는 경우가 있는데 과거에는 두달치 금액이 연체된 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있었습니다.

하지만 오늘날 한달치 월세를 더 밀려야지 계약을 해지할 수 있습니다. 즉 세달치의 월세를 연체하는 경우 임대차계약을 취소할 수 있게 되었습니다.

주택임대차의 경우 통상 2개월의 금액을 내지 않는 경우 계약이 해지되지만 상가임대차는 1개월이 더 추가돼 총 3개월의 금액을 미납한 경우 계약효력이 사라지게 됩니다.

  

3개월의 금액에 대한 기준은 다음과 같습니다.

먼저 연체 개월이 연속되지 않아도 됩니다. 예컨대 10월, 11월은 금액을 미납하였지만 12월분은 월세를 냈고 그 다음연도 1월에 월세를 연체한 경우에도 임대차계약을 취소할 수 있습니다.

즉 연속으로 금액이 미납되지 않았더라도 개월수로 3개월동안 임대금액을 받지 못한 경우 상가임대차의 효력이 사라지는 것입니다.

다음으로 총 금액을 확인하여야 합니다.

예를들어 한달 월세가 100만원이고 4개월동안 조금씩 미납하여 200만원의 금액을 연체한 경우 계약해지가 이루어지지 않습니다. 월세가 100만원 이라면 300만원이상의 금액이 밀려야 임대차계약이 해지가 됩니다.

쉽게 말해 총 금액이 기준이 된다는 것을 명심하셔야 합니다.

만일 임차인이 3개월 이상 월세를 연체한 경우 임대차 계약갱신요구권도 사라지게됩니다. 즉 법적으로 재계약을 할 수 있는 기간이 있지만 이 기간내 계약을 갱신하도록 요구하지 못한다는 의미입니다.

임차인은 자신의 권리를 주장하기 위해서 임대계약 상 명시된 기간내에 임대금액을 지불하여야 하며 만일 3개월이상 계약조건을 지키지 않는 경우 계약효력이 사라지게 됩니다.

만일 위와 같이 계약효력이 사라져 새 임차인을 구하는 경우도 빈번하게 발생하는데요. 이전임차인이 상가건물에서 나오지 않는 경우라면 명도소송 등의 방법을 사용하는 것도 올바른 방법 중 하나입니다.