깡통전세 및 전세사기의 유형 

안녕하세요, 박종한 변호사입니다.

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이번에는 깡통전세 및 전세사기에 대해서 살펴보고자 합니다.

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최근들어 부동산 시장의 여파로 인해 전세가격이 부동산의 매매가격에 근접하거나 추월하기까지 하는 깡통전세의 문제가 발생하고 있습니다. 뿐만 아니라 부동산 가격이 하락함에 따라 부동산의 매매가 원활하지 않자, 부동산에 전세를 들이고 아무런 경제적 능력이 없는 매수인에게 집을 처분하는 등의 전세사기가 성횡합니다.

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전세사기 중 가장 잘 알려져 있는 것은 임대차계약을 체결하고 같은 날 임대인이 해당 부동산을 매도해버리고, 이에 임차인이 같은 날 전입신고를 하더라도 새로운 소유자인 매수인에게 대항할 수 없도록 하는 방법입니다.

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그런데 이런 깡통전세나 전세사기의 유형이 매우 다양합니다. 최근 제게도 이 부분에 대한 상담과 사건이 다양하게 들어오고 있습니다. 이번 포스팅이 깡통전세나 전세사기를 예방하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

1. 깡통전세란?

깡통전세란 임대차계약상 전세보증금이 해당 부동산이 거래되는 매매대금과 비슷할 정도로 높은 전세를 의미합니다. 이 경우 집값이 조금이라도 떨어지게 되면 임차인이 전세보증금을 돌려받기 어렵게 됩니다.

사실 전세사기가 아니라 하더라도 부동산 시장의 상황에 따라 깡통전세가 발생할 수는 있습니다.

예를 들어,

· 부동산 가격이 계속 오를 것이라 생각하고 전세보증금을 높여 받았는데 부동산 가격이 오르지 않은 경우,

· 임대차계약 체결 당시에는 전세보증금을 적정하게 받았는데 부동산 가격이 지속적으로 떨어진 경우,

· 갭투자를 위해 전세계약을 체결하였는데 부동산 가격이 하락한 경우

등이 있습니다.

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이와 같은 경우에는 전세사기라고 보기에는 어렵지만 깡통전세에 해당하고, 임대차계약 만료시 임대인이 새로운 전세계약 임차인을 구하지 못하거나 임차인에게 전세보증금을 지급할 여력이 되지 않는다면, 임차인으로서는 해당 부동산을 경매로 넘길 수밖에 없습니다.

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그러나 해당 부동산이 경매에 넘어가더라도 통상 경매에서 낙찰되는 금액은 본래 가격에 미치지 못하므로, 임차인이 전세보증금 전액을 경매대금으로도 충당하지 못할 가능성이 높고, 울며 겨자먹기 식으로 임차인이 그 부동산을 낙찰받게 되는 경우도 나타납니다.

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그런데 만약 위와 같은 상황이 아니라, 임대인이 애초부터 깡통전세를 목표로 임대차계약을 체결하였다면 이는 전세사기의 한 종류에 해당하게 됩니다.

2. 전세사기의 유형

전세사기의 유형을 대략적으로 정리하면 5가지 정도로 정리할 수 있습니다(은행을 상대로 한 것은 제외하겠습니다).

물론 세상에는 엄청난 사기꾼들이 많기 때문에 지금 이 시간에도 새로운 사기수법이 나날이 발전하고 있습니다.

따라서 계약을 체결하기 전 무언가 의심스럽다면 반드시 변호사의 도움을 받는 것을 추천드립니다. 또는 아래 어떤 유형에 본인이 해당하는 것 같으면 반드시 변호사와 상담을 받아보시기 바랍니다.

제1유형: 깡통전세

시세를 알기 어려운 신축빌라, 신축오피스텔 등에서 주로 발생하는 사기유형으로, 부동산 소유자 즉 집주인이 전세보증금을 부동산 거래대금 시세와 같거나 그보다 높게 부풀려서 임대차계약을 체결하고, 계약 체결 즉시 경제 자력이 없는 자에게 부동산의 소유권(명의)을 넘기는 경우입니다.

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이 유형의 사기는 위에서 살펴본 깡통전세를 이용한 것으로, 애초부터 부동산의 거래대금에 비슷하거나 그보다 높은 금액으로 전세보증금을 부풀려 받는 것입니다.

제2유형: 건물 통 전세 사기

다가구, 빌라, 상가주택 등 여러 호수로 구성된 건물의 소유자가 공인중개사와 공모하여 건물 내 모든 호실에 대한 전세계약을 체결한 뒤 경매 절차를 진행시켜 임차인의 전세보증금을 가로챈 경우입니다.

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다가구주택의 전세계약시 건물 전체에 대한 선순위 근저당에 비해 건물 전체의 시세가 충분하다는 점을 들어 임차인을 안심시킨 후 전세계약을 체결하였습니다.

그런데 임차인이 간과한 것은 해당 건물의 임차인이 본인 외에도 존재한다는 점이었습니다.

임대인과 공인중개사는 각 호실 전부에 위와 같은 방법으로 전세계약을 체결하였고, 임차인들은 임대차계약 만료시 전세보증금을 반환받지 못하였습니다.

결국 해당 건물에 경매가 진행되었으나 선순위 근저당 채권액을 제외한 나머지로는 임차인들의 전세보증금 전액을 충당할 수 없었습니다.

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위와 같은 경우 임대인을 형사고소하는 것 이외에 손해배상소송 청구를 할 수도 있고, 공인중개사에 대해 손해배상청구 및 고소도 가능합니다. 

제3유형: 전세나 월세 이중계약

이 유형은 임대인이 아닌 임차인의 사기행위입니다.

임차인이 임대인과 월세로 임대차계약을 체결한 뒤, 임차인이 부동산 소유자 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약을 체결하는 경우나,

임차인이 전차인과 전대차계약을 체결하면서, 임대인에게는 월세로 계약을 체결하였다고 거짓말을 하고 실제로는 전세계약을 체결한 경우입니다.

제4유형: 동일 부동산에 대한 중복 계약

하나의 임대 부동산에 중복하여 임대차계약이 체결되는 경우입니다.

부동산 소유자 또는 공인중개사가 중복으로 전세의 임대차계약을 체결하는 것으로, 소유자나 부동산 자체의 부동산등기부등본에는 큰 하자가 없는 것으로 보이기 떄문에 서류의 검토를 확실히 하더라도 사기에 당하게 될 수 있습니다.

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권리관계 등 이상 유무와 집주인의 진정성을 모두 확인한 뒤 이사 하는 날 다른 임차인이 있다는 것을 알게 된 사례가 있습니다.

따라서 기존 임차인이 누구인지 정도는 확인할 필요가 있습니다.

제5유형: 건축주의 신탁사 소유 건물의 무단 계약

만약 위와 같은 유형에 본인이 해당한다고 생각되신다면, 반드시 변호사의 조력을 받아 자신의 소중한 권리를 보호하시기 바랍니다.