임대차계약상 목적물 수리비의 부담 주체는 누구인가

박종한 변호사

일부승소

안녕하세요, 박종한 변호사입니다.

이번 상담 내용은 임대차계약이 종료될 때 기존 집의 수리비는 누가 부담하여야 하는지가 문제된 사안입니다.

임대차계약이 종료될 당시 임대인과 임차인의 사이가 원만하다면 보증금을 반환받고 끝나게 됩니다. 그러나 임대인과 임차인의 사이가 좋지 않은 경우 임대인은 임차인이 거주하면서 그 집에 하자나 파손이 발생하였다는 점을 들어 수리비용을 청구하거나 보증금에서 그 비용을 공제하고 지급하겠다고 할 수도 있습니다.

그렇다면 임차인이 모든 수리비용을 부담해야 하는 것일까요? 아니면 집주인인 임대인이 수리를 해야 하는 것일까요?

이번 사건은 '임대차계약상 목적물의 수리비용 부담 주체'에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

1. 사건의 개요

의뢰인의 경우 반전세계약이 종료되었고, 임대인으로부터 전세보증금을 반환받아야 할 상황이었습니다.

그런데 임대인이 전세보증금 중 일부를 수리비용으로 공제하고 반환하겠다고 하였습니다.

임대인이 수리를 요구하는 사항들을 살펴보니, 원래부터 고장난 것도 존재하고, 과다하게 청구한 것도 있는 상황이었습니다.

임대인은 임대차계약목적물인 집의 화장실 문 수리를 해야 하는데 수리비용으로 200만 원이 필요하다고 하였고, 이후 가스레인지 한 쪽이 안나온다고 하면서 교체비용을 달라고 요구하였습니다.

결국 의뢰인은 자신이 모든 비용을 부담하는 것이 맞는지에 대한 상담을 의뢰하였습니다.

2. 임대차계약상 수리비 부담의 주체

임대인의 경우 민법 제623조에 따라 임대차목적물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있습니다.

임차인의 경우 민법 제374조에 따라 선량한 관리자의 주의로 임대목적물 즉 그 집의 관리 의무가 있습니다.

결국 수리비 부담 또는 수선의무는 발생원인에 따라 그 책임 주체가 상이하게 됩니다. 보통 단순 노후로 인한 문제라면 임대인에게 수리 책임이 있고, 사용 부주의로 인한 문제라면 임차인에게 수리 책임이 있게 됩니다.

대법원 판례에 따르면, 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠수 있는 것이거나 임차인의 사용·수익을 방해하지 않을 정도의 것이라면 임차인이 수선하면 족하고, 반대로 대규모의 수선, 기본적 설비부분에 해당하는 것 또는 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 수선해야 합니다.

최근 오피스텔, 빌라 등의 임대차계약의 경우 냉장고, 세탁기, 가스레인지, 에어컨 등의 옵션을 갖추고 있는 경우가 많습니다. 통상 이와 같이 풀옵션에 포함된 가전제품은 임차인이 고의적으로 고장낸 것이 아니고 노후로 인하여 고장난 것이라면 임대인에게 수선의무가 있다고 보아야 합니다. 반면 임차인은 위와 같은 가전제품을 제대로 보관 및 사용하고 임대차계약이 종료될 때 원 상태로 반환하여야 할 의무가 있다고 볼 수 있습니다. 따라서 임차인이 고의적으로 또는 사용하던 중 과실로 가전제품을 고장나게 하였다면 임차인이 수선하여야 할 것입니다.

3. 임대인이 수선의무를 이행하지 않는 경우?

만약 임대인이 자신의 수선의무를 다하지 않는 경우라면, 임차인은 아래와 같은 조치를 취할 수 있습니다.

① 손해배상을 청구할 수 있고,

② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며,

③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나,

④ 나머지 부분만으로 임대차계약의 목적을 달성할 수 없을 경우 임대차계약을 해지할 수도 있습니다.

4. 결론

의뢰인은 임대인이 청구한 화장실 문 수리비용 200만 원에 대하여, 본 변호사의 의견대로 임대인에게 그 비용을 입증하라고 요청하였고, 결국 영수증으로 입증된 수리비용만을 지급할 수 있었습니다. 그리고 가스레인지의 경우 애초부터 작동이 안되었다는 점을 들어 교체비용의 지급을 면할 수 있었습니다.

이처럼 상대방과 협상을 이어나가는 단계부터 변호사의 조력을 받는 것이 매우 유리합니다. 반드시 소송에 나아가지 않는다 하더라도 상담 등을 통해 자신의 소중한 권리를 지키시기 바랍니다.