안녕하세요, 박종한 변호사입니다.
토지나 아파트, 오피스텔 등 부동산의 매매계약을 섣불리 체결한 후 다양한 이유로 계약을 무효로 하고 싶다는 상담이 생각보다 빈번하게 들어옵니다. 특히나 최근 부동산 가격이 하락장에 들어서는 추세이다보니 더욱 그런 것 같습니다.
이번 사건은 '부동산 매매계약의 해제 또는 취소 가능 여부'에 대하여 실제로 진행한 법률상담 내용을 공유해보고자 합니다.
1. 사건의 개요
A씨는 부동산 개발회사와 토지매매계약을 체결한 후 계약금과 잔금을 모두 지급하였습니다.
부동산 개발회사는 A씨에게 해당 토지의 인근 부지가 전부 개발될 예정이고, 그에 따라 해당 토지로 큰 수익을 얻을 수 있다고 이야기하였습니다.
계약 체결 후 A씨가 해당 토지에 대해 알아보니 그 토지는 경매절차에서 여러 차례 유찰된 토지의 일부였고, 인근 부지가 개발된다는 것 또한 막연한 소문에 불과할 뿐이었습니다.
A씨는 위와 같은 상황을 잘 알지 못한 상태에서 부동산개발회사의 말만 믿고 토지매매계약을 체결하였고, 해당 토지의 가치에 대하여 의문을 갖게 되었습니다.
결국 A씨는 토지매매계약을 파기하고자 상담을 의뢰하였습니다.
2. 부동산 매매계약의 계약해제 또는 취소가 가능한지 여부
가. 계약 해제 사유란?
계약을 체결한 뒤 일방당사자가 임의로 계약을 파기하고자 하는 것은 계약의 해제에 해당합니다.
계약의 해제란, 일정한 사유가 있는 때에 당사자 일방의 의사표시에 의하여 유효하게 성립한 계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 것을 말합니다.
계약의 해제에는 약정해제권과 법정해제권이 존재하는데
(1) "약정해제권"은 계약에 미리 해제사유를 정하여 놓고 그 사유가 발생하는 경우 일방당사자가 계약을 해제할 수 있는 권리를,
(2) "법정해제권"은 법으로 정해진 해제사유가 발생하는 경우 그 법정 사유(이행지체, 이행불능, 불완전이행 등)를 이유로 계약을 해제하는 것을 의미합니다.
추가로, 합의해제라는 것이 존재하는데,
(3) "합의해제"란 해제권의 유무와 무관하게 당사자의 합의로 이미 체결된 계약을 해소하여 원상으로 회복시키는 새로운 계약을 체결하는 것을 의미합니다.
즉, 미리 양 당사자가 정해놓은 해제 사유나, 법으로 정해진 사유들에 해당한다면 일방당사자는 계약을 해제할 수 있고, 이와 별도로 양 당사자가 합의하여 계약을 해제할 수 있습니다.
이 사건 사안의 경우 간단한 계약서를 이용해 계약이 체결되었고, 별도로 정해놓은 해제사유는 없었습니다. 그렇기에 이 사건 계약의 경우 법정해제사유를 충족하여야만 계약을 해제할 수 있었습니다.
그러나 이 사건 계약의 경우 부동산 개발회사가 토지의 소유권을 넘겨주지 않으려 했거나 넘겨줄 수 없는 상황은 아니었기에, 이행지체나 이행불능 등을 주장하여 법정해제를 주장할 수는 없었습니다. 그렇다고 막연히 상대방과 합의로 해제하자고 한들 상대방이 들어줄리 만무한 상황이었습니다.
이에 이 사건에서 본 변호사가 검토한 것은 매도인의 설명의무 위반이었습니다.
나. 부동산 거래에 있어 매도인의 설명, 고지의무
매도인에게는 부동산매매계약시 부동산에 관한 정보를 매수인에게 고지할 의무가 있고, 이를 매도인의 설명 및 고지의무라고 합니다. 만약 매도인이 위 의무를 위반하여 매수인에게 정보를 숨긴다면 이는 고지의무 위반으로서 부작위에 의한 기망행위에 해당하여 사기죄에 해당할 수도 있습니다.
그렇다고 매도인에게 모든 정보를 낱낱이 제공하여야 할 의무가 존재한다는 것은 아닙니다. 매도인이 제공하여야 하는 정보는 "해당 거래관계의 성립 여부를 좌우할 수 있는 정도의 중요한 정보"입니다.
대법원은 매도인의 고지의무에 대하여 아래와 같이 판시하였습니다.
대법원 2014. 7 24. 선고 2013다97076 판결
"재산적 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 계약 당사자는 신의설실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다"
대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다 48515 판결
"부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다.", "고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로 원고들로서는 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수도 있고 분양계약의 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있다."
대법원 1996. 7. 30. 선고 96도1081 판결
"사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 져버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것인바, 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 당해 거래에 임하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 그 거래로 인하여 재물을 수취하는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다고 할 것이므로 이를 고지하지 아니한 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다."
매도인이 위와 같은 고지의무를 위반하는 경우, 매수인은 매도인이 사전 설명이나 고지를 제대로 하지 않았다는 점을 이유로 부동산매매게약을 취소할 수 있습니다.
또한 민법 제551조에가 "계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다"라고 규정하고 있는 것에 따라, 매수인은 매매계약의 취소와 별개로 자신에게 발생한 손해에 대해 손해배상 청구를 할 수도 있습니다.
현실적으로 위와 같은 해제나 취소 주장이 쉽게 받아들여지지는 않습니다. 그렇지만 법원에서 그 주장이 받아들여지느냐는 소송상의 문제이고, 양 당사자간의 협상단계에서는 상대방을 압박할 수 있는 카드로 사용이 가능합니다. 이처럼 반드시 법원에서 소송을 할 때만 변호사의 도움이 필요한 것이 아니고, 이 사건과 같이 상대방과 협상을 이어나가는 단계에서부터 변호사의 조력을 받는 것이 매우 유리합니다.
이 사건의 경우 A씨는 본 변호사의 의견을 토대로 상대방에게 매도인의 설명 및 고지의무를 위반하였음을 밝히면서 이 사건 계약의 해제나 계약의 취소를 주장하였고, 결국 양 당사자는 합의로 이 사건 계약을 해제하여 A씨가 원하는 바를 이루게 되었습니다.
3.결론
A씨는 본 변호사의 의견을 토대로 부동산 개발회사에게 매도인의 설명 및 고지의무 위반을 밝히면서 이 사건 계약의 해제 및 계약의 취소를 주장하였고, 결국 이 사건 매매계약을 합의로 해제하는 것에 성공하였습니다.
이처럼 반드시 법원에서 소송을 할 때만 변호사의 도움이 필요한 것이 아니고, 이 사건과 같이 상대방과 협상을 이어나가는 단계에서부터 변호사의 조력을 받는 것이 매우 유리합니다.
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