부동산명도소송 전 임대인이 하여야 할 일 

안녕하세요. 제이엘파트너스 법률사무소, 임영호변호사입니다.

부동산 임대차계약이 만료되었음에도 불구하고, 임차인이 퇴거를 하지 않으면 임대인의 입장에서는 난처할 수 밖에 없습니다.

  

이럴 때 부동산명도소송을 진행하여 해결하실 수 있습니다.

명도소송이란, 불법으로 점유중인 부동산을 실질적인 소유자인 임대인에게 반납할 것을 요구하는 소송입니다.

승소판결이 난후 집행문이 발효되면 강제집행으로 점유자를 내보내고 부동산을 인도받을 수 있습니다.

이때 명도소송은

-임대차 계약기간이 종료된 경우

-임차인이 차임을 연체하거나 무단전대 등의 사유로 인해 임대차계약을 해지한 경우

-권한 없이 토지·건물을 점유하고 있는 경우

-경매로 부동산을 낙찰받았으나 인도명령신청이 기각된 경우일 때에 제기를 할 수 있습니다.

​명도소송을 진행하는 경우 임대인이 사전에 해야하는 부분을 설명드리도록 하겠습니다. 

임대인이 명도소송전 해야 할 일은 바로 내용증명 보내기입니다.

퇴거를 요청하였지만 이를 불응하였다는 사실은 단순히 주장만으로 인정받지 못합니다. 이를 문서화하여 소송을 진행하여야 증거로서 인정되어 승소확률이 높아집니다.

이처럼 명도소송을 할려면 여러번 퇴거를 요청했지만 상대방이 이를 응하지 않았다는 사실을 문서화하여 남겨놓는 것이 좋습니다.

그래서, 명도소송을 하기전에 내용증명을 발송해 두는 것이 도움이 됩니다.

이 경우 당사자 간에 부동산 계약을 체결한 사실관계를 명확히 기재하여야 하며 임대차계약이 해지가 되었다는 점을 비롯해 세입자가 그에 따라 건물 명도를 넘기지 않고 있다는 점, 이후 분명히 법적으로 대응하겠다는 의사를 명확하게 명시해 놓는 것이 반드시 필요합니다.

내용증명 뿐만 아니라 부동산점유이전금지 가처분 신청도 반드시 해야 합니다.

부동산 점유이전금지가처분이란 목적물의 인적, 물적 현상을 본 집행시까지 그대로 유지하도록 하는 가처분을 의미합니다.

임차인이 타인에게 부동산 점유를 무단으로 넘기는 일을 미리 예방하기 위해 부동산점유이전금지처분을 신청하는 것도 방법이 됩니다.

실제로 명도소송 도중 임차인이 자신이 점유하고 있던 집을 제3자에게 넘겨버리는 경우가 종종 있습니다.

​이 경우 부동산을 찾는데 많은 시간소모를 하여야 하므로 가처분신청을 해두는 것이 도움이 됩니다.

명도소송 중에 점유자가 변경이 되었다면 부동산을 새롭게 점유하고 있는 제3자를 상대로 다시 처음부터 명도소송을 진행해야 하기 때문입니다.

명도소송은 임대인이 실소유하는 부동산에 대한 소송이므로 아무래도 임대인에게 유리하게 흘러가곤 합니다.

하지만 이를 입증하지 못하면 아무리 자신의 명의로 된 부동산이라도 퇴거 요청이 불가능해 질 수 있습니다.

그러므로 명도소송을 준비중이라면 사전에 법률전문가의 자문을 받아 철저히 준비하시는 것을 권해드립니다.

특히 주의하여야 하는 것은 묵시적갱신입니다.

현행 주택법상 임대차 계약이 만료되기 6개월 전이나 최소1개월전에 계약해지 통고를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되기 때문에 계약갱신을 하지 않을 것이라는 통지를 분명히 하는 것이 매우 중요합니다.

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명도소송에서 승소한 이후에도 임차인이 버틴다면 부동산 인도 강제집행을 신청해 강제 퇴거 조치를 취해야 합니다.

이때 임차인의 동의없이 짐을 빼내거나, 폭력·협박을 가하면 오히려 임대인이 법적 책임을 질 수 있습니다.

그러므로 명도소송후에도 부동산을 되찾기 까지 생각보다 복잡하고 어렵기에, 혼자서 대응하기 보다는 법률전문가의 도움을 받아 진행하라고 추천을 드리고 싶습니다.