묵시적 갱신 이후 계약해지가 가능할까? 

안녕하세요. 부동산전문변호사 임영호입니다.

묵시적 계약갱신이 된 경우 이사를 가야할 때 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

​결론부터 말씀드리면 가능합니다.

묵시적 갱신이란 쉽게 말해 자동 임대차계약 연장을 의미한다고 할 수 있습니다. 

전세나 월세의 임대차계약을 하면 대개 계약기간이 2년입니다.

​이때 임대차보호법에서는 임차인의 주거안정을 위해 계약해지를 통보하지 않는 경우 자동으로 계약이 연장됩니다.

오늘날 임대차 계약을 해지하려면 계약종료일로부터 6개월전이나 늦어도 2개월전에는 해지통보를 해야 합니다.

만일 이에 관해 아무말도 하지 않은 경우라면 계약이 연장되며 이를 묵시적 갱신이라 합니다.

묵시적 계약갱신상태라도 언제든지 이사를 갈 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의2



(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

법률상 임대차계약이 묵시적 갱신이 된 상황이라고 할지라도 세입자는 언제든지 임대인인 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다.

​이러한 조건은 세입자에게만 해당되며 임대인은 묵시적갱신 이후 계약을 해지할 수 없습니다.

현행 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 보면 ‘묵시적 갱신이 된 이후에는 임차인(세입자)은 언제든지 임대인(집주인)에게 계약 해지를 통지할 수 있다’고 법으로 규정이 되어 있기 때문입니다.

그러므로 계약이 자동연장이 되었다고 할지라도 임차인은 자신이 원하면 아무 때나 언제든지 이사를 나가도 됩니다.

​종종 임대인이 세입자에게 중개수수료를 부담하라고 하는 경우가 있는데요. 하지만 세입자는 묵시적 갱신이 계약 기간 도중 종료됐을 때 수수료를 부담하지 않아도 됩니다.

보증금은 계약해지 통보 후 3개월이 지나야 받을 수 있습니다.

 

이때 주의할점이 보증금은 이사를 나갈 때 받을 수 있는 게 아니라, 이사를 나갔다고 임대인에게 통보한 날로부터 3개월 지나야만 돌려받을 수 있다는 것입니다.

​법적으로 보증금을 돌려받기 위해서는 3개월이 지나야 효력이 생기기 때문입니다.

주택임대차보호법상, 집주인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 그 효력이 생긴다고 되어 있기 때문입니다.

원칙적으로 임대인과 임차인은 동시이행의 의무가 있습니다. 따라서, 임대차계약이 만료되어 임차인이 이사를 갈 때 임대인은 보증금을 돌려주고 임차인은 주택은 원상회복하여 반환해야 합니다.

​

그러므로 묵시적 갱신때 이사를 나갈 경우에도 세입자는 집주인에게 걔약해지에 대한 의사를 정확하게 전달을 해야 합니다.

묵시적갱신 계약해지통보는 내용증명이 효과적입니다.

묵시적 갱신후 계약해지를 하는 경우에도 계약에 대한 해지의사를 임대인에게 전달해야만 법적 효력이 발생합니다.

​그러므로 이사를 가야할 이유가 생긴다면 이사여부에 관해 정확하게 의사를 전달하여야 하고 이는 내용증명을 활용하는 것이 방법이 됩니다.

임대차계약을 종료할 때에는 계약을 종료하겠다는 의사를 반드시 임대인에게 전달을 해야 하는데, 추후 보증금을 돌려주지 않을 때를 생각해 해지통보를 했다는 증거를 남겨놓는 것이 좋습니다.

​대부분의 임대차계약해지를 통보하는 경우 문자나 전화를 이용하곤 하는데요. 이보다 더한 법적인 증거효력이 있는 것이 내용증명이기에 이후에 발생할 수 있는 문제를 대비하여 내용증명으로 임대인의 주소지에 계약해지를 통보하시길 바랍니다.