상가임대차계약, 임대인이 계약해지를 할 수 있는 경우 

안녕하세요. 제이엘파트너스 임영호변호사입니다.

​주택건물이나 상가건물에 임대차를 진행하게 되면 그에 다른 사용료를 받습니다.

상가임대차보호법에 따라서, 임차인은 갱신요구를 통하여 5년 또는 10년의 임대기간을 보장받을 수 있습니다. 

따라서 임차인은 임대인에게 계약 갱신요구를 할 수 있는데요. 10년을 초과하지 않는 범위에서는 상가계약갱신요구권을 가지게 됩니다.

​하지만 임대인이 10년 이전에 상가임대차계약을 해지할 수 있는 방법이 있습니다. 임대인이 중도에 상가계약해지를 할 수 있는 경우는 정당한 이유가 존재하는 경우입니다.

상가건물임대차보호법에 따르면 상가임대차계약기간임에도 불구하고 계약파기를 할 수 있는 조건을 법으로 규정을 해 놓았습니다. 그리고 그 규정은 바로 아래와 같습니다.

• 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르는 차임을 연체하였을 경우
• 임차인이 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 타협하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의없이 목적물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 중대한 과실이나 고의로 파손한 경우
• 세입자로서의 의무를 현저하게 위반한 경우
• 임대차계약을 계속하기 어려운 중대사유가 존재하는 경우

이처럼 법에 명시된 부정행위를 임차인이 한 경우 계약 갱신을 요구하는 임차인에게 계약해지를 요구할 수 있습니다.

이때 임대인은 임대차계약을 해지하기 위해 기간내에 거절의 통지를 하여야 합니다. 임차인이 계약갱신을 하기 위해 최소 1달 전까지 계약연장을 요구하게 되면 이 기간 내에 요구를 거부하면 됩니다.

더불어 임차인계약해지를 확실히 알리기 위해선, 기록에 남길 수 있는 즉 내용증명 등으로 계약을 해지 하는 것이 도움이 되니 이점도 꼭 유념해 주시길 바랍니다

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만일 임대인이 거부의사를 밝혔음에도 상가를 비우지 않는 경우 명도소송을 진행하는 것이 방법이될 수 있습니다.

종종 상가계약을 해지했음에도 불구하고 임차인이 상가에 남아있는 경우가 있습니다. 이 경우 법적인 방법을 동원하여 임차인을 강제로 내보낼 수 있습니다.

명도소송이란, 부동산 점유자의 점유상태를 법적으로 배제시키기 위해 진행하는 소송을 의미합니다. 즉, 다시말해 점유자에게 적법한 권리가 존재하지 않음에도 불구하고 무단으로 점유하고 있을 때 법원의 명령을 통해 점유를 배제시키는 것을 의미합니다.

다만, 임대인이 적법하게 상가를 양도받기 위해 할 수 있는 소송이 명도소송이기는 하나, 아무리 정당한 권한을 행사한다고 해도 상가 명도소송을 할 때에는 주의해야 할 점이 있습니다.

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먼저 감정적인 언사와 폭행은 금지하여야 합니다. 

오히려 임대인에게 안좋은 결과를 가져올 수 있으며 역고소를 당할 수도 있기에 이는 절대 하지 말아야 합니다.

임차인이 상가에 버틴다고 할 때 종종 임대인들이 화가나 잘못된 방법으로 문제를 해결하려고 합니다. 법적으로 임대인 소유라 할지라도 임차인에게 절대 물리력을 행사해서는 안된다는 점 꼭 유념해 주시길 바랍니다.

더불어 상가임대차 명도소송을 할 때에는 꼭 점유이전 금지 가처분 신청을 해 두시길 당부드리는 바입니다. 

점유이전 금지 가처분 신청은 임차인이 다른 제3자에게 점유를 이전시키는 것을 방지하는 제도입니다.

임차인이 상가를 타인에게 넘기는 경우 고소기간이 길어지며 또다시 바뀐 임차인을 상대로 명도소송을 진행하여야 합니다. 따라서 부동산점유이전 금지가처분 신청을 하여 임차인이 명도소송 도중에 제3자에게 상가에 대한 점유를 넘기지 않도록 미리 방지하는 것이 합리적입니다.

지금까지 임대인이 중도에 상가임대차계약해지를 할 수 있는 방법에 대해서 알아보았는데요.

임대차계약을 진행하다보면 임차인이 퇴거를 하지 않거나 계약을 해지하지 않으려고 다양한 방법을 쓰는 경우가 있습니다. 하지만 법적으로 위와같은 행위를 한 경우 소송을 통해 강제퇴거를 시킬 수 있으므로 임차인의 빠른 퇴거를 원한다면, 계약해지에 대한 내용증명을 미리 보내는 것도 방법이니 유념해 주시길 강조드립니다.

​명도소송은 임대인에게 유리한 소송이기는 하나 소송은 소송입니다. 철저하게 준비하지 않으면 소송이 기각되어 계약해지가 이루어지지 않을 수 있습니다. 따라서 전문변호사와의 상담을 먼저 진행할 것을 조언드리는 바입니다.