상가 임대차 소송 마무리 주차료 문제 계약 해지 

상가임대차 소송은 그 어떤 소송보다도 까다롭습니다. 상가임대차보호법 자체는 조항의 개수가 많지 않지만, 늘 다양한 해석과 생각치도 않았던 사례가 존재하는 분야입니다.

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그 이유는 상가임대차법 자체가 진지한 입법에 대한 고민에서 변경되는 경우보다 정치적인 논리에 의해 급작스럽게 변경되는 경우가 많다보니 늘 큰 해석의 구멍이 존재하는 것 같습니다.

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제가 경험했던 이 사건에서 임대인은 최초 임차인과 별도의 주차비용의 징수가 없는 내용( 내방 손님에 대한 주차비용 징수 없음 ) 없이 계약을 하였으나, 계약 기간 중 임대인은 갑작스레 주차비 징수를 하는 방향으로 주차료와 관련된 내용을 임의로 변경하였고, 이로 인하여 의뢰인은 단골 고객이 떨어져 나가고 코로나로 고객이 없는 가운데 매출이 급감하게 됩니다.

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이에 임차인은 임대인을 상대로 중요 계약 내용 변경을 이유로 채무불이행에 따른 계약 해지 및 보증금, 권리금 반환을 이유로 한 소송을 하게 되었고, 결론적으로는 변론 기일 내 판사 조정으로 임차인이 1억 원의 보증금을 받고 바로 계약 해지를 하는 것으로 결론이 나게 되었습니다.

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조정의 진행 과정

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변론 기일 내 판사 직권의 조정 전, 조정위원의 조정이 있었고, 해당 조정 기일에서 저는 전례 없는 조정위원의 태도를 보았습니다. 해당그 위원은 잘못된 판례의 해석을 들고 와서 제 의뢰인(임차인인 원고)에게 윽박을 지르며, 주차비용을 갑작스레 중간에 징수하는 것이 도대체 어떠한 잘못이있느냐는 주장을 펼쳤습니다.

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스스로 판사가 되어 결론을 내린 상태에서 양자 간에 협상을 위해 노력하는 것이 아니라, 임차인에게 말도 안 되는 협상안( 판사 조정에서 임차인은 1억을 반환받는 걸로 결론이 내려졌고, 해당 조정위원은 30만 원을 받을 것을 제시했습니다) 을 제시했습니다.

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사실 임대 기간 중에 주차료 비용 징수 여부와 관련한 내용을 마음대로 변경하는 임대인이 존재하는 경우는 극히 드물 것이며, 그렇기 때문에 관련 판례도 많지 않았습니다.

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유력한 관련 판례에서 법원은 예식장에서 주차 가능 여부는 임대차계약의 중요 부분에 해당하지만 임차인이 주차가 불가능할 것을 알고도 계약을 체결하였기 때문에 계약을 취소할 수 없다는 판시가 있습니다. 해당 사건에서 1 심은 주차 내용이 임대차계약에 중요 부분이 맞기 때문에 계약 취소를 할 수 있다고 하였고, 2 심은 주차장 내용이 중요 부분은 맞지만 이미 임차인의 악의가 있기 때문에 계약 취소를 할 수 없다고 하였습니다.

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조정위원은 위 판례를 잘못 해석하고 임차인에게 무조건 주차 내용은 중요 내용이 아니라며 윽박을 질렀던 황당한 경험이었습니다. 물론 제가 담당한 사건은 임차인에게 아무런 예견 가능성이 없는 상황에서 주차비용과 관련한 내용 변경이 있었습니다.

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국면의 전환

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전망이 어두웠던 이 사건은, 이 사건은 초반 계획과는 다른 방향으로 이야기가 풀렸습니다.

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사건에 관심이 높았던 임차인이 여러 임대인의 불리한 정황을 찾던 끝에 임대인의 계약의 이중 작성을 문제 삼았습니다. 계약서를 이중작성한 것이 이상하여 여러 정황을 살펴보던 저는 이 건물이 용도 변경 이슈가 있기 때문에 주차 대수를 추가로 확보해야 함에도 임대인은 주차 대수를 확보하지 못했고, 불법 용도변경의 문제 + 주차 대수 미확보의 문제 등이 병존한다는 점을 알게 되었습니다.

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사건과 관련한 내용은 당사자가 가장 잘 알고있는데, 임차인이 이렇게 다양한 정보를 제공하게 되면 변호사는 효과적인 전략을 위해 이 중에 정보 취사선택을 하게됩니다. 그리고 임차인이 전달한 내용과 관련하여 법을 찾아보니 이러한 문제는 주차장법상 상당한 처벌이 예정되어 있는 문제였습니다.

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저는 준비서면에서 고민 끝에 이 부분을 지적했고, 임대인은 결국 소송에서 임차인이 패소하게 되면 이 부분을 행정청에 지적할 것을 에견하게 되었고, 결국 이러한 집요한 문제 제기에 임대인은 임차인의 임대차계약 해지 요구를 받아들였습니다.

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결론적으로는 협상의 키를 잘 활용한 소송 전략이 되었습니다. 이렇게 어려웠던 상가 임대차 소송이 조정으로 마무리되었습니다.

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