점유이전금지가처분의 필요성 

내 땅, 내 건물을 다른 사람이 무단으로 점유하고 있다면, 명도소송을 해야한다는 것은 다들 잘 알고 계실거라 생각됩니다. 내 땅, 내 건물이긴 하지만, 그렇다고 명도소송도 없이 강제로 그 사람을 끌어낼 수는 없거든요.

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특히 주택임대차계약이나 상가임대차계약을 체결한 경우, 임차인이 임대차기간이 끝났는데도 이를 비워주지 않는다고해서 내 소유의 주택이나 상가 문을 따고 들어간다면 형법상 주거침입죄가 성립할 수도 있습니다. 납득이 가지 않으실 수도 있겠지만, 우리 법이 소유권만큼이나 점유하는 자의 점유권을 두텁게 보호하고 있기 때문에, 더 큰 분쟁에 휘말리시지 않으려면 명도소송을 제기해서 문제를 해결하셔야만 합니다.

내 부동산 되찾기 - 합법적인 방법은 명도소송

결국 내 땅, 내 건물을 적법하게 반환받으려면 부동산 명도소송을 제기해야만 합니다.

사실상 유일한 합법적 조치구요, 자력으로 부동산을 회수하다가 불법행위로 형사처벌을 받을 수도 있습니다.

그런데 또 하나의 문제는, 이 명도소송이 아주 단시간 내에 종결되지 않는다는 건데요. 당사자간에 거의 다툼이 없는 경우에도 1심에서만 6개월 이상은 소요되고, 요즘은 재판 진행이 매우 더뎌져서 간단한 사건도 8개월에서 1년은 걸리기도 합니다.

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그런데 이렇게 명도소송을 통해 승소판결을 받더라도, 실제 명도 강제집행을 하기 이전에 갑자기 상대방이 다른 사람에도 부동산 점유를 넘겨버린다면, 이 판결문은 무용지물이 되어버리고 맙니다. 판결문의 효력은 판결문에 상대방으로 이름이 적혀있는 사람에게만 미치기 때문입니다.

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이 경우 합법적으로 부동산을 명도받으려면 또 다시 새로운 점유자를 상대로 명도소송을 제기해야 하는데요, 소송비용도 한번 더 지출해야할 뿐만 아니라, 또 판결을 받을 때까지 장기간을 손 놓고 기다릴 수 밖에 없게 되죠.

명도소송이 무용지물이 되지 않게 하려면?

이런 점을 예방하기 위해서 명도소송을 진행하는 경우에는 보통 '점유이전금지가처분'이라는 신청을 먼저 하고 있는데요, 점유이전금지가처분은 현재 점유자(예를 들어, 현재 임차인)가 제3자에게 점유를 이전하는 것을 막는 보전처분입니다. 점유이전금지가처분을 받아 두면, 현재 점유자가 제3자에게 점유를 이전하더라도, 제3자는 자기가 점유를 이전받았다는 점을 가처분을 받은 채권자에게 주장할 수가 없게 됩니다.

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실무적으로 설명하면, 점유이전금지가처분을 받아두고 명도소송의 승소 판결을 받으면, 소송 도중에 제3자에게 점유가 이전된다고 하더라도 제3자를 상대로 또 명도소송을 제기할 필요 없이, 승계집행문이라는 것은 받아 간단하게 명도 강제집행을 할 수가 있습니다.

점유이전금지 가처분의 요건

점유이전금지가처분을 신청하려면 '피보전권리'와 '보전의 필요성'을 갖추어야 합니다. 피보전권리는 점유이전금지가처분 신청을 통해 보전하려는 권리로, 보통 명도소송에서 주장하는 권리가 됩니다. 보전의 필요성은 점유이전금지가처분이 내려져야 하는 이유인데, 점유 변경 가능성이 있고, 따라서 명도소송을 받더라도 이를 집행할 수가 없게될 수 있기 때문에 점유이전금지가처분이 필요하다는 것을 소명해야 합니다.

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사실 간단한 사건의 경우, 점유이전금지가처분 결정만 받아도 임차인이 자진하여 퇴거를 하겠다는 의사를 표시하는 경우가 종종 있고, 따라서 분쟁을 조속히 해결하는 방법으로 사용되기도 합니다.

가장 이해하기 쉬운 명도소송, 특히 임대차계약을 전제로 점유이전금지가처분의 필요성을 설명드렸는데요, 사실 점유이전금지가처분이 필요한 사안은 매우 다양합니다. 경매로 부동산을 낙찰받은 경우, 부동산 매매계약을 체결한 경우, 전혀 모르는 제3자가 부동산을 불법점유한 경우, 명의신탁을 해지하려는 경우, 사해행위취소소송을 젝하는 경우 등 다양한 경우에도 판결의 실효성을 확보하기 위해서 점유이전금지가처분이 필요하죠.

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본 변호사는 점유이전금지가처분을 받지 않아 소송을 두 번 해야하는 상황이 발생하지 않도록, 소송 전략을 수립하는 단계부터 의뢰인들께 점유이전금지가처분이 필요한 상황을 정확히 설명드리고, 의뢰인이 동의하시는 경우에는 판결의 실효성을 확보할 수 있도록 신속하게 점유이전금지가처분을 받아두고 있습니다.

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명도소송을 계획한다면 꼭 점유이전금지가처분을 검토해보셔야 하는 이유, 본 포스팅을 통해 정확히 이해하시고 활용하시기 바랍니다.

배기형 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업하고 사법시험을 합격한 이후 국가기관 법무관으로 근무하며 대한민국의 소송을 전담하였고, 이후 대형로펌 법무법인(유한) 광장에 소속하여 사회적 이목이 집중되는 사건들을 처리하였습니다.

현재 배기형 변호사는 태평양, 광장, 세종의 대형로펌 출신 변호사들이 설립한 법무법인 청출에서, 검증된 경력의 변호사들과 원팀(One-Team)을 이루어 체계적이고 전문적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.